NUMERO 239 - SETTEMBRE / OTTOBRE 2017
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IL COMMERCIALISTA VENETO
Alessandro Solidoro
AMEDEOALBÈ
GIUSEPPEREBECCA
Ordine di Vicenza
Cessione immobili, terreni agricoli
ed edificabili da parte di società agricola
NORME E TRIBUTI
Imposte dirette e indirette
S
i illustra la disciplina fiscale relativa alle imposte
indirette
e
dirette
applicabile alla vendita da parte di una
Società agricola
di immobili stru
mentali e terreni agricoli/edificabili di proprietà ad un’altra Società agricola.
Si consideri che le Società agricole in questione determinano il reddito su
base catastale
, per effetto dell’opzione di cui all’art. 1, comma 1093, L. 296/2006.
CESSIONE DI IMMOBILI STRUMENTALI
- Imposte indirette
La cessione di un immobile strumentale è un’operazione
esente IVA
ex art. 10, n. 8
ter, D.P.R. 633/72, salvo opzione per l’applicazione dell’IVA al 22% (in regime di
reverse charge
).
- Imposta di
registro
: Euro 200.
- Imposte
ipocatastali
: 4% (3% + 1%).
- Imposte dirette
L’art. 5, comma 3, del DM n. 213/2007 (relativo alla possibilità di optare per la
tassazione catastale per le Società agricole), ha stabilito che le
plusvalenze
(e
minusvalenze) che derivano dalla cessione di beni immobili
concorrono
sempre
alla formazione del reddito, con i criteri ordinari (così anche Circolare dell’Agenzia
Entrate n. 50/2010). Per la determinazione di tali plusvalenze (derivanti dalla ces-
sione di immobili), si precisa che le eventuali
quote di ammortamento
stanziate in
vigenza del regime forfetario (ed indicate nello specifico quadro RS) riducono il
costo fiscale
del bene (considerando eventuali rivalutazioni fiscali) da confrontare
con il corrispettivo di cessione, nonostante tali quote non assumano rilevanza
fiscale.
CESSIONE DI TERRENI AGRICOLI
- Imposte indirette
La cessione di terreni agricoli è un’operazione
fuori campo IVA
ai sensi dell’art. 2,
comma 3, lett. c), DPR 633/72.
Se l’acquirente è IAP iscritto alla gestione previdenziale e assistenziale:
- Imposta di
registro
:
Euro 200
.
- Imposta
ipotecaria
:
Euro 200
.
- Imposta
catastale
:
1%
.
Se l’acquirente è IAP non iscritto alla gestione previdenziale e assistenziale:
- Imposta di
registro
:
9%
(min. • 1.000).
- Imposte
ipocatastali
:
Euro 100
(• 50 + • 50).
- Imposte dirette
Si rimanda a quanto indicato nel paragrafo re-
lativo alla cessione di immobili strumentali (sal-
vo, evidentemente, l’aspetto relativo alle quo-
te di ammortamento, in quanto i terreni non
sono oggetto di ammortamento).
CESSIONEDI TERRENI EDIFICABILI
(destinati all’attività AGRICOLA)
- Imposte indirette
In caso di cessione di terreni edificabili da par-
te di un imprenditore agricolo, è dubbia
l’applicabilità dell’IVA.
Sul punto vi è un contrasto interpretativo tra
Agenzia Entrate e Corte di Cassazione; in par-
ticolare:
a)
Secondo l’
Agenzia Entrate
(cfr. da
ultimo Circolare n. 18/2013), le cessioni di ter-
reni edificabili, effettuate da un imprenditore
agricolo, sono soggette ad
IVA
(22%)
se i terre-
ni sono destinati alla produzione agricola.
In
altre parole, se il terreno ceduto, pur edificabile,
è stato coltivato, esso potrà essere considera-
to come un fattore di produzione dell’azienda
agricola; pertanto, la sua cessione potrà essere
soggetta ad IVA ai sensi dell’art. 2, comma 3,
lett. c), D.P.R. 633/72.
In tal caso risultano dovute le imposte di
regi-
stro
e
ipocatastali
in misura fissa
(Euro 200
ciascuna).
b)
Secondo la Corte di
Cassazione
(cfr.
da ultimo ordinanza n. 11600 del 6.06.2016),
invece, la cessione da parte di un imprenditore agricolo di un terreno utilizzato per
l’attività agricola divenuto edificabile non può essere assoggettato ad IVA, ma deve
essere assoggettato ad
imposta di registro
proporzionale. In sostanza, l’acquisita
edificabilità del terreno comporta l’automatica esclusione dello stesso dai mezzi
che l’imprenditore agricolo utilizza per lo svolgimento della sua attività d’impresa
e di conseguenza la sua cessione non può considerarsi soggetta ad IVA, in quanto il
bene non può essere considerato fra quelli strumentali all’esercizio dell’attività
d’impresa. L’imposta di registro, in tal caso, si applica nella misura del
9%
se
l’acquirente è un imprenditore agricolo IAP (15% in caso contrario). Risultano
altresì dovute le imposte
ipocatastali
in misura fissa (
Euro 50
ciascuna).
In considerazione dell’antiteticità dei due orientamenti, è dubbia anche la possibi-
lità di poter beneficiare delle agevolazioni previste per i soggetti IAP iscritti alla
gestione previdenziale ed assistenziale.
Si evidenzia, peraltro, che il 19.01.2017 il Ministero Economia e Finanze, rispon-
dendo ad uno specifico quesito, ha sposato la tesi dell’Agenzia Entrate di cui al
precedente sub. a), quindi IVA 22% + imposte di registro e ipocatastali fisse (Euro
200 ciascuna).
- Imposte dirette
Si rimanda a quanto indicato nel paragrafo relativo alla cessione di immobili stru-
mentali (salvo, evidentemente, l’aspetto relativo alle quote di ammortamento, in
quanto i terreni non sono oggetto di ammortamento).
CESSIONEDI TERRENI EDIFICABILI
In base a quanto precisato dall’Amministrazione Finanziaria,
“Il trasferimento di
un terreno edificabile da parte di un imprenditore agricolo che non lo utilizzi
nell’esercizio della propria attività produttiva, non sarà assoggettato ad IVA ma
sconterà le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura proporzionale
previste per l’ipotesi di trasferimento di terreni non agricoli da privati”
(cfr. Circo-
lare Agenzia Entrate n. 18/2013, par. 4.5 e nostra nota n. 2).
- Imposte indirette
- Imposta di
registro
:
9%
.
- Imposte
ipocatastali
:
Euro 100
(Euro 50 ciascuna).
- Imposte dirette
Si rimanda a quanto indicato nel paragrafo relativo alla cessione di immobili stru-
mentali (salvo, evidentemente, l’aspetto relativo alle quote di ammortamento, in
quanto i terreni non sono oggetto di ammortamento)
.
CONCLUSIONI
In definitiva, il trattamento fiscale della cessione di immobili da Società Agricola
a Società Agricola può essere così inquadrato:
TIPOLOGIA
DIRETTE
INDIRETTE
Cessione di
immobili strumentali
Plusvalenze sempre
rilevanti; il costo fiscale
diminuisce delle quote
di amm.to stanziate
anche se non rilevanti
(in vigenza del regime
catastale).
Ͳ
IVA 22% su opzione con
reverse charge
(regime naturale esente IVA);
Ͳ
Registro: € 200;
Ͳ
Ipocatastali: 4% (3%+1%).
Se acquirente IAP iscritto alla gestione
previdenziale e assistenziale:
Ͳ
Fuori campo IVA;
Ͳ
Registro: € 200;
Ͳ
Ipotecaria: € 200
Ͳ
Catastale: 1%.
Cessione di
terreni agricoli
Plusvalenze sempre
rilevanti
(non vengono
stanziate quote
di amm.to su terreni).
Se acquirente IAP non iscritto alla gestione
previdenziale e assistenziale:
Ͳ
Fuori campo IVA;
Ͳ
Registro: 9% (min. € 1.000);
Ͳ
Ipocatastali: € 100 (€ 50+€ 50).
Cessione di
terreni edificabili
(destin
all’
attività agricola
)
Plusvalenze sempre
rilevanti (non vengono
stanziate quote di
amm.to su terreni).
Ͳ
IVA 22%;
Ͳ
Registro: € 200;
Ͳ
Ipocatastali: € 400 (€ 200+€ 200)*.
Cessione di
terreni edificabili
Plusvalenze sempre
rilevanti (non vengono
stanziate quote di
amm.to su terreni).
Ͳ
Fuori campo IVA;
Ͳ
Registro: 9% (min. € 1.000);
Ͳ
Ipocatastali: € 100 (€ 50+€ 50).
