NUMERO 235 - GENNAIO / FEBBRAIO 2017
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IL COMMERCIALISTA VENETO
Alessandro Solidoro
ANTONIO SACCARDO
Ordine di Vicenza
Convenzioni edilizie:
il fallimento del concessionario
comporta decadenza automatica
NORME E TRIBUTI
N
ELPRESENTEARTICOLO affronteremo
un caso che attualmente è molto diffuso
nelle vicende fallimentari delle società di
costruzioni.
Una società “ABC” stipula con un Comune una
convenzione per la costruzione di alloggi di edili-
zia residenziale
pubblica. Ini-
ziano i lavori
per la costru-
zione dei fab-
bricati residen-
ziali, ma dopo
breve tempo
viene dichiara-
to il fallimento
della società di
cos t r uz i one .
Naturalmente
alla data del fal-
limento le ope-
re risultano non completate.
La Legge 865/1971 all’art. 35 prevede che la con-
cessione/cessione di aree comprese nei piani di
edilizia pubblica, a favore di imprese che realizzano
gli alloggi, deve essere fatta appunto tramite ap-
posita convenzione. Il contenuto di questa con-
venzione è determinato dal Consiglio Comunale.
La convenzione deve prevedere tra l’altro l’elen-
co dei casi di risoluzione e dei casi di decadenza.
La convenzione prevede di solito, tra le cause di
decadenza, il fallimento del concessionario prima
del completamento delle opere (o talvolta, più
genericamente, la cessata attività).
All’avverarsi di una delle ipotesi di decadenza
consegue la “retrocessione” dell’immobile al Co-
mune, e il Comune deve versare al concessiona-
rio (
rectius
, al Fallimento) una certa somma (cal-
colata di solito parametrandola al valore dell’area
e delle opere realizzate).
Il problema che ci poniamo è: il Comune ha solo
una facoltà, o ha l’obbligo di dichiarare risolta la
convenzione? Ci sono due possibili risposte:
1) la convenzione è automaticamente decaduta
una volta intervenuto il fallimento, e quindi la de-
cadenza deve essere meramente “dichiarata” dal
Comune (tesi sostenuta dai Curatori fallimentari),
oppure
2) la dichiarazione della risoluzione è un diritto
potestativo del Comune, e quindi si è in presenza
di una valutazione discrezionale da parte dell’en-
te (tesi sostenuta generalmente dai Comuni).
Naturalmente i Comuni sostengono la seconda
risposta, e affermano che la dichiarazione di de-
cadenza sarebbe solo una facoltà. Accade nella
pratica che i Comuni provvedano tramite delibere
con cui dichiarano di non avere interesse a rien-
trare nella proprietà dell’area e degli immobili, e
tantomeno di dichiarare la decadenza della con-
venzione.
Alla luce anche della giurisprudenza del TAR del
Veneto
1
, possiamo invece affermare che il falli-
mento della società concessionaria comporta au-
tomaticamente la risoluzione della vendita del-
l’area e della convenzione, e che non c’è un mar-
gine di discrezionalità del Comune.
Il TAR del Veneto ritiene che il caso di fallimento
del concessionario sia “un’ ipotesi di decadenza
automatica” della convenzione.
Non si tratta di una ipotesi di inadempimento del
concessionario
(che allora po-
trebbe giusta-
mente lasciare
spazio alle valu-
tazioni discre-
zionali del Co-
mune), ma è un
“radicale muta-
mento delle
condizioni giu-
ridiche del con-
cessionario”.
Il fallimento
dell’impresa è
un evento che impedisce in senso assoluto la
prosecuzione del rapporto. Vengono infatti meno
i requisiti di idoneità del concessionario. D’al-
tronde non avrebbe senso che gli alloggi realiz-
zati dall’impresa fallita entrino nella massa falli-
mentare.
Il programma di edilizia convenzionata ha la fina-
lità pubblica di vendere gli alloggi, a soggetti con
determinati requisiti di bisogno, e a un prezzo
determinato. Invece il Fallimento ha il diverso sco-
po di liquidare gli alloggi al maggior prezzo pos-
sibile (naturalmente cedendoli a qualunque ac-
quirente), per poi soddisfare i creditori.
Ma in ogni caso il Fallimento si troverebbe para-
dossalmente nella impossibilità pratica di vende-
re gli alloggi in quanto, prima del compimento di
cinque anni, dovrebbe comunque sottostare al
limite massimo dei prezzi “convenzionati” già sta-
biliti, e quindi sotto la vigilanza del Comune.
Per queste ragioni le convenzioni prevedono ge-
neralmente che nell’ipotesi di fallimento del
cessionario la convenzione si intende risolta, e
gli alloggi vanno in proprietà al Comune.
Ma questa decadenza, sostiene il TAR Veneto,
non consegue a una scelta discrezionale dell’en-
te: è invece un effetto automatico del fallimento
del concessionario. Questo provvedimento è un
“atto dovuto e vincolato per l’amministrazione”.
Se il Curatore impugna la delibera con cui il Co-
mune ha negato la decadenza, il TAR può quindi
condannare l’ente.
In particolare il Comune si troverà condannato:
- a rilasciare la dichiarazione di decadenza della
convenzione (con effetto dalla data di dichiara-
zione del fallimento del concessionario);
- a provvedere alla retrocessione della proprietà
dell’area e degli alloggi;
- a corrispondere al Fallimento una somma pari al
valore del compendio immobiliare (detratto l’even-
tuale importo del debito residuo del mutuo stipula-
to, e la eventuale penale prevista dalla Convenzio-
ne), con IVAe interessi legali, e a corrispondere an-
che alla curatela l’eventuale risarcimento del danno.
1
Ad esempio: TAR Veneto, sentenza 1333/2014 del 23/10/2014.
DIRETTORE RESPONSABILE
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VICE DIRETTORE
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DIREZIONE
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Belluno
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Bolzano
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Gorizia
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Padova
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Vicenza
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Redazione
Via Santuario, 41
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