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NUMERO 235 - GENNAIO / FEBBRAIO 2017
IL COMMERCIALISTA VENETO
reddituale
dell’esercizio, che si ricava appor-
tando all’utile netto o alla perdita d’esercizio
tutte quelle variazioni, o rettifiche, che non
hanno comportato assorbimento o creazione
di liquidità o di risorse finanziarie (secondo il
metodo indiretto);
-
indicazione separata e distinta nel ren-
diconto dei flussi finanziari riconducibili all’
at-
tività di investimento
(che comportano varia-
zioni delle immobilizzazioni),
di finanziamento
e di gestione del patrimonio netto
;
-
rappresentazione del rendiconto finan-
ziario
in forma scalare
. È consentito, per fini di
maggiore chiarezza espositiva, di raggruppare
o dividere in sottogruppi i flussi finanziari;
-
divieto di
compensazioni
tra valori di
segno opposto (ad es., gli interessi e i dividen-
di pagati e riscossi devono essere sempre rap-
presentati separatamente);
-
il rendiconto finanziario deve, inoltre,
essere
comparabile e confrontabile
con i ren-
diconti degli esercizi precedenti. Più precisa-
mente, per ogni flusso finanziario presentato
nel rendiconto è necessario indicare l’importo
del flusso corrispondente dell’esercizio prece-
dente. Se i flussi non sono comparabili, quelli
relativi all’esercizio precedente sono adattati;
la non comparabilità e l’adattamento, o l’im-
possibilità di questo, sono segnalati e com-
mentati in calce al rendiconto finanziario (cfr.
OIC10, par. 23).
Tramite il
rendiconto finanziario
si analizza,
pertanto, la struttura finanziaria dell’impresa
nel suo complesso, attraverso la composizio-
ne delle fonti e degli impieghi; si indaga in tal
modo sulla causa di tali variazioni, distinguen-
do il flusso originato dalla gestione reddituale,
da quello derivante dall’attività di investimen-
to e dall’attività di finanziamento.
Il
rendiconto finanziario
, di conseguenza,
mette in evidenza le variazioni, o i flussi di li-
quidità, che si sono verificati nelle disponibili-
tà liquide in un determinato esercizio, metten-
do a confronto la situazione patrimoniale ini-
ziale con quella finale.
Nella costruzione del rendiconto è necessario
avvalersi di appositi fogli di lavoro, composti
da varie colonne, o sezioni, che, in particolare,
mettono a confronto le situazioni patrimoniali
di due esercizi contigui, unitamente alle varia-
zioni economiche intervenute nell’ultimo dei
due esercizi presi in esame, apportando una
serie di rettifiche contabili per escludere le va-
riazioni patrimoniali e i componenti di reddito
aventi natura non monetaria, cioè che non de-
terminano una modifica delle disponibilità li-
quide (come, ad es., agli ammortamenti di beni
strumentali materiali e immateriali, gli accanto-
namenti a fondi rischi ed oneri, la svalutazione
per perdite su crediti, gli accantonamenti per
TFR, il deprezzamento del magazzino e le altre
rettifiche non monetarie)
1
.
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Per un esame e un approfondimento più analitico
delle problematiche connesse alla gestione del rendi-
conto finanziario, sotto il profilo operativo, con esa-
me di vari casi pratici, mi sia consentito rinviare alla
seguente pubblicazione, da cui si è preso in parte spunto:
- EBook di M. ORLANDI,
Come fare… Il Rendicon-
to Finanziario
», Collana “eFacile” - IPSOA Editore
- Wolters Kluwer – Milano - 2017.
Il rendiconto
finanziario
SEGUE DA PAGINA 15
L
A MAGGIOR PARTE dei cittadini non conosce l’esistenza, né tantomeno l’importanza, dell’ipoteca
legale, trattata per lo più sulle scrivanie dei notai. Capita spesso che durante la consueta lettura di un atto
di vendita da parte del professionista, egli ne legga anche il frammento relativo alla rinuncia della parte
venditrice che, soltanto in tal sede, apprende di dover fare a meno della c.d. ipoteca legale. Per coloro che
decidono di prestare effettiva attenzione alle parole del notaio, detta rinuncia scatena quantomeno uno stato di
interrogazione e di dubbio: che cosa è l’ipoteca legale? A che cosa serve e perché mai occorre rinunciarvi?
Detti interrogativi non sono di poco conto e, spesso, il notaio si troverà in difficoltà nello spiegare l’effettiva
ratio
sottesa all’istituto. In generale, l’ipoteca è un diritto reale di garanzia che riguarda, principalmente, beni
immobili o beni mobili registrati e che, come tale, non comporta la perdita del possesso da parte del debitore del
bene, oggetto della garanzia. In particolare, l’ipoteca legale (a differenza di quella volontaria o di quella giudiziale)
ha la precipua funzione di tutelare la parte venditrice, garantendola nel pagamento di tutte le somme eventual-
mente dilazionate nel contratto di vendita.
Prudenzialmente, infatti, il legislatore ha previsto un meccanismo, automatico, a tutela del venditore per tutte le
somme che egli eventualmente non incasserà, consentendo l’iscrizione, d’ufficio, di una garanzia reale, collegata
esclusivamente al residuo prezzo che l’acquirente deve ancora pagare. Sicché nel nostro ordinamento il venditore
ha il diritto di agire per recuperare le somme che eventualmente l’acquirente non abbia pagato, in spregio all’impe-
gno assunto nel contratto, aggredendo,
immediatamente ed automaticamente,
anche il bene da lui venduto.
Trattasi, dunque, di un efficace ed esemplare strumento a tutela del venditore che, proprio perché confortato da
questa garanzia, sarà sicuramente spinto a fornire all’acquirente agevolazioni e facilitazioni di pagamento,
trovandosi in una condizione di assoluta sicurezza.
E non è finita qui. Poiché il conservatore dei registri Immobiliari non ha il dovere di verificare il contenuto degli
atti notarili, ove detta evenienza non sia rinunciata, la legge prevede che egli possa procedere automaticamente
ad iscrivere d’ufficio l’ipoteca legale a favore del venditore contro l’acquirente. E ciò, come detto, si verifica
sempre, in maniera automatica, d’ufficio, indipendentemente da una dilazione del prezzo o meno.
L’istituto dell’ipoteca legale, seppur datato nel tempo, sembra dunque di attuale importanza. Essa spiega la sua
più intima utilità proprio nei momenti più difficili dell’economia, ovverosia quando l’acquirente, pur determina-
to all’acquisto, si trovi in difficoltà nell’integrale pagamento del prezzo e non riesca a rivolgersi ad una banca per
un finanziamento. Tale importante istituto, dunque, non solo tutela il venditore, ma favorisce le dilazioni di
pagamento, gli acquisti degli immobili, e quindi la ripresa dell’economia e delle compravendite immobiliari.
Come detto, però, l’iscrizione opera d’ufficio solo se il venditore non abbia espressamente rinunciato alla
garanzia che la legge gli conferisce: in presenza di una espressa rinuncia, il conservatore non potrà, ovviamente,
procedere ad alcuna iscrizione ipotecaria.
Come riferito in
incipit,
l’ipoteca legale oggi è però totalmente scomparsa e, di prassi, tutti i notai, in tutti gli atti
notarili, aggiungono l’esplicita rinuncia del venditore all’ipoteca legale.
Ma perché accade questo? E perché il nostro panorama giuridico non fa più ricorso a questa speciale garanzia che
tutela, come visto, tutte le parti contrattuali? La risposta al quesito non è poi così difficile. L’ipoteca legale è
scomparsa per gli elevati costi che essa comporta. Infatti, qualora il notaio non inserisca nell’atto l’esplicita
rinuncia ad essa, l’imposta a carico dell’acquirente si moltiplica vertiginosamente, secondo i parametri di volta
in volta decisi negli svariati decreti fiscali susseguitisi nel tempo.
Sicché, quand’anche il venditore decidesse di utilizzare lo strumento di garanzia che la legge gli offre, egli ne
sarebbe senz’altro frenato se non altro per gli altissimi costi che verrebbero posti a carico dell’acquirente, in
forza di una tassazione operosissima, tale addirittura da pregiudicare il buon esito della conclusione del contratto
di compravendita.L’effetto di ciò è dunque contrario a quello sotteso alla
ratio
della stessa ipoteca legale. Se,
come visto, l’ipoteca legale da un certo punto di vista può considerarsi quale strumento incentivante la ripresa
economica, per le rassicurazioni che essa porta con sé, la sua tassazione, evidentemente eccessiva e troppo
onerosa, per converso ne disincentiva l’applicazione, determinando un freno alla circolazione dei beni.
In assenza di tale garanzia il venditore è evidentemente meno propenso a concedere dilazioni, poiché acquisisce
la consapevolezza di essere sprovvisto di forme di tutela celeri ed automatiche, nell’ipotesi in cui l’acquirente
non paghi quanto promesso.
Una volta venduto l’immobile, la promessa di pagamento del residuo prezzo da parte dell’acquirente rimane,
senza ipoteca legale, solo un riconoscimento di debito, per il cui soddisfacimento il venditore deve esperire le
normali procedure giudiziarie, tutt’altro che celeri ed automatiche e forse più costose della stessa tassazione.
Se poi l’acquirente non dispone di beni, o se lo stesso immobile che egli ha acquistato è stato nel frattempo
alienato a terzi in buona fede, il rischio per il venditore è quello di attivare procedure espropriative inutili o,
addirittura, di non avere a disposizione altri cespiti sui quali procedere ad iscrizioni volontarie o giudiziali e sui
quali soddisfarsi.
Che fare, allora?
Sarebbe auspicabile che il legislatore procedesse ad una rapida presa di coscienza che l’eccessiva tassazione
dell’ipoteca legale ha portato con sé, rivisitandone completamente la normativa fiscale.
Vi è poi una disparità di trattamento tra i privati cittadini e tutti gli istituti bancari. Lo Stato ha infatti riconosciu-
to che l’iscrizione dell’ipoteca a favore della banca, nel suo ordinario esercizio dell’attività creditizia, costituisce
un accessorio al contratto fondamentale, e cioè il contratto di mutuo e, dunque, come tale, non è sottoposto agli
onerosissimi costi derivanti dalla tassazione.
Sarebbe dunque opportuno riconoscere anche alle parti private lo stesso trattamento riservato alle banche:
laddove l’ipoteca legale venga iscritta, essa deve considerarsi elemento accessorio del contratto di compravendi-
ta, scontando un’imposta non superiore a quella che i mutuatari pagano alle banche per garantire il loro credito.
E’ dunque evidente che l’incremento della possibilità di concedere dilazioni di pagamento favorirebbe il mercato
immobiliare e la ripresa economica italiana da anni in crisi e totalmente ferma.
DIRITTO CIVILE
LARASETTANNI
Avvocato inTrento
Ipoteca legale:
inconsapevole rinuncia
