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NUMERO 238 - LUGLIO / AGOSTO 2017
IL COMMERCIALISTA VENETO
Supremi Giudici, “
le norme di agevolazione fiscale (…) sono (…) di stretta inter-
pretazione - ai sensi dell’art. 14 delle preleggi –, non essendo consentito all’inter-
prete il ricorso al criterio analogico per estenderne l’applicazione oltre i casi e le
condizioni dalle stesse espressamente considerati
” (
8
).
La lettura prevalente in Cassazione non appare per nulla convincente.
Va detto, infatti, che le intenzioni del Legislatore, in sede di approvazione del D.M.
del 1969, parevano chiaramente orientate ad attribuire alla definizione di “Superfi-
cie Utile Complessiva” una portata assai precisa e circoscritta agli spazi di
sicura
utilizzabilità a fini abitativi.
Ciò spiega perché l’elencazione degli ambienti esclusi dal computo, contenuta
all’art. 6 del Decreto Ministeriale, ricomprende anche spazi che, in qualche caso
specifico, potrebbero serbare una qualche utilità a fini abitativi. Si pensi, ad esem-
pio, alle soffitte, espressamente escluse dal conteg-
gio: tali ambienti potrebbero conservare, in concreto,
una certa utilizzabilità a fini abitativi (soprattutto se
dotate, come spesso accade, di una altezza non
minimale e di una aerazione/illuminazione naturale),
eppure il Legislatore ha escluso
ex lege
le soffitte dal
computo della Superficie Utile, proprio perché tali
ambienti non sono caratterizzati da una
sicura ed
univoca
utilizzabilità a fini abitativi.
Partendo da tale logica premessa, sarebbe del tutto
insensato ricomprendere nel conteggio, ad esempio,
le “intercapedini” ovvero i “vani finestra”, ossia su-
perfici certamente inidonee - in tutti i casi - alla fun-
zione di alloggio padronale, e ciò indipendentemente
dal fatto che tali elementi non appaiano menzionati in
modo esplicito nel D.M. del 1969.
Come a dire, quindi, che la definizione di cui al Decreto
Ministeriale non può che essere letta
cum grano salis
, alla luce della
ratio legis
del
provvedimento, il quale è stato emesso proprio per consentire l’individuazione della
“lussuosità dell’immobile”, caratteristica che richiama - anche nel senso comune - la
vastità e la molteplicità degli spazi di
sicura capacità abitativa
, anziché l’estensione
o la pluralità di superfici non idonee all’uso abitativo, quali intercapedini, sottoscale,
vani finestre, ecc …
III.
(segue)
La contrapposta visione restrittiva della giurisprudenza di
merito, maggiormente attenta alla concreta utilità degli spazi, in relazione
alle specifiche caratteristiche dell'immobile.
Per quanto appena illustrato, si ritiene non condivisibile la visione prevalente in
Cassazione, tra l’altro priva di avallo da parte delle Sezioni Unite (mai intervenute
sul punto, nonostante la frequenza dei contenziosi vertenti sul corretto significato
dell’espressione “Superficie Utile Complessiva” …). Invero, appare senza dubbio
più corretta l’interpretazione della disposizione del 1969 fornita dai Giudici di
merito, maggiormente attenti al senso della norma, e quindi disposti a soffermarsi
sulle specifiche caratteristiche dell’immobile contestato, indagandone, in concreto,
il reale grado di utilizzabilità a fini abitativi.
Secondo i Giudici di merito, per individuare la “Superficie Utile Complessiva” di
un immobile non è sufficiente calcolare l’area che insiste all’interno del perimetro
catastale, bensì è necessario valutare con attenzione gli elementi funzionali,
architettonici e strutturali che caratterizzano l’immobile, al fine di individuare con
esattezza la metratura di quest’ultimo utile a fini abitabili.
In altri termini, il riferimento alla “Superficie Utile Complessiva” dovrebbe neces-
sariamente essere inteso come un richiamo alla “superficie utile
netta
complessiva”
(non a caso, il D.M. 4.12.1961, poi aggiornato con il D.M. 2.08.1969 qui in esame,
faceva espresso riferimento proprio alla “Superficie Utile
Netta
Complessiva”,
escludendo dal computo di quest’ultima i medesimi spazi poi esclusi nel 1969, e
cioè
“terrazze e balconi, cantine soffitte e scala”
)
.
La tesi sposata dalla prevalente giurisprudenza di merito è adottata anche dalla migliore
dottrina; tra i tanti interventi sul punto è sufficiente richiamarsi al Consiglio Nazionale
del Notariato, il quale non ha mancato di precisare che l’agevolazione “prima casa” ha
“
ad oggetto l’immobile che strutturalmente e tipologicamente sia qualificabile come
abitazione, da intendersi peraltro in senso stretto, escludendo cioè anche eventuali
accessori”
, tanto che si deve “
sostenere che per «superficie utile complessiva» possa
intendersi la superficie utile netta dell’abitazione in senso stretto
” (
9
).
Aderendo alla suesposta tesi restrittiva, i Giudici di merito si sono spesso espressi
a favore del contribuente, limitando di volta in volta la portata della definizione di
“Superficie Utile Complessiva” ed escludendo dal computo della stessa elementi
quali, ad esempio, le “verande” (
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), le “centrali termiche/lavanderie” (
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), i “riposti-
gli-sottoscala” (
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), i “disimpegni” (
13
), i “muri perimetrali esterni” ed i “muri
interni effettivi” (
14
), le “superfici esterne condominiali” (
15
).
IV.
L'irrilevanza delle superfici condominiali, anche interne al perime-
tro catastale dell'immobile.
Tra gli spazi esclusi, in via interpretativa, dal computo della “Superficie Utile
Complessiva”, vanno segnalate le superfici di pertinenza condominiale, anche in-
terne al perimetro dell’immobile.
A ben vedere, l’impossibilità di ricomprendere nel computo gli spazi attribuiti al
contribuente in proprietà condivisa dovrebbe essere di così lapalissiana evidenza
da non necessitare di alcuno specifico intervento giurisprudenziale sul punto. Ciò
in quanto la nozione di “prima casa” che ci occupa è
chiaramente circoscritta al bene di proprietà esclusi-
va del contribuente, dal quale sono esclusi accessori e
pertinenze; non possono quindi essere computati
eventuali “millesimi condominiali”, trattandosi, evi-
dentemente, di spazi inidonei all’alloggio padronale,
perché su di essi il contribuente non può esercitare un
dominio pieno, ma deve limitarsi ad una mera
condivisione, soggetta ai limiti dell’interesse comune.
Non sono molte le sentenze nelle quali i Giudici si
sono pronunciati espressamente sulla irrilevanza de-
gli spazi condominiali ai fini che ci occupano.
In particolare, si annovera sul punto un assai sintetico
precedente di Cassazione (
16
) ed alcune sentenze di
merito, tra le quali merita una particolare menzione la
recente sentenza della Comm. Trib. Prov. di Treviso,
Sez. III, n. 419, depositata in data 24.10.2016 ed emessa in relazione ad un avviso di
liquidazione IVA, conseguente alla revoca dell’agevolazione “prima casa”.
La fattispecie esaminata dai Giudici trevigiani è la seguente. L’Agenzia delle Entrate
aveva contestato la “natura di lusso” dell’immobile, dovuta al presunto superamento,
da parte di quest’ultimo, del limite previsto dall’art. 6 del D.M. 2.08.1969: secon-
do una quantificazione operata dall’Agenzia del Territorio, infatti, l’immobile ave-
va una “Superficie Utile Complessiva” superiore - seppur di poco - ai 240 mq
previsti dal D.M. del 1969 e, pertanto, non poteva legittimamente godere dell'age-
volazione “prima casa”.
Ebbene, la Commissione Tributaria Provinciale di Treviso, nella suindicata pro-
nuncia (non opposta in Appello dall’Amministrazione Finanziaria, e divenuta per-
tanto definitiva), ha, in sede di quantificazione della Superficie Utile Complessiva
dell’immobile, correttamente valorizzato le peculiarità strutturali ed architettoniche
di quest’ultimo, escludendo dal computo tutte le superfici di pertinenza condomi-
niale, anche interne al perimetro dell’appartamento.
Nello specifico, quanto ai muri maestri, i Giudici trevigiani hanno precisato che
“si
escludono dal computo (…) i muri perimetrali che, tecnicamente analizzando, si
sono constatati “maestri”, per cui tale muratura “non può che essere classifica-
ta come condominiale”. Così sempre nell’elaborato che questo Giudice sta esa-
minando, si distingue, con riferimento alla muratura interna, tra muri divisori
interni e muri maestri interni la cui funzione viene rilevata dagli elaborati strut-
turali allegati (tessitura solai) e per i quali, anche in forza del Regolamento
condominiale, stipulato per atto pubblico (…), si è determinato, all’unanimità dei
condomini e come è richiesto dalla legge, con l’art. 4 l’oggetto della proprietà
comune ed è in questa che rientrano questi muri maestri sui quali non è concesso,
ad ogni condomino ed a differenza con gli altri muri interni, la possibilità di
spostamento proprio per la loro funzione collettiva
”. Quanto, poi, al vano scale/
ascensore, funzionale alla resistenza antisismica dell’intero edificio, il Collegio ha
avallato la qualificazione dello stesso in termini di spazio condominiale fornita
dai tecnici di parte, i quali hanno “
concretamente, evidenziato - rilevando che il
fabbricato attuale sorge da una ristrutturazione di un complesso originariamen-
te murario - che il nucleo scale ascensore svolgerà anche la funzione di elemento
resistente alle azioni orizzontali antisismiche, talché per tale peculiare sua carat-
teristica la parte di muratura perimetrale di tale vano (…) deve, nello specifico,
essere considerata condominiale
”.
I Giudici hanno quindi escluso dal computo della Superficie Utile Complessiva
ogni spazio, anche interno al perimetro catastale, avente funzione condominiale e,
pertanto, non di proprietà esclusiva del contribuente ricorrente.
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Cass. Civ., sent. n. 4333/2016 cit. Nello stesso senso, si veda: Cass. Civ., Sez. V, sent. n. 861 del 17.01.2014.
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Consiglio Nazionale del Notariato, “Agevolazioni «Prima casa» e superficie utile”, Quesito Tributario n. 163-2012/T.
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Comm. Trib. Reg. di Roma, Sez. I, sent. n. 317 del 6.07.2012.
11
Comm. Trib. Prov. di Treviso, Sez. II, sent. n. 120 del 22.10.2013; Comm. Trib. Reg. di Roma, n. 317/2012 cit.
12
Comm. Trib. Prov. di Treviso, n. 120/2013 cit.
13
Comm. Trib. Reg. dell’Umbria-Perugia, Sez. II, sent. n. 282 del 24.04.2014.
14
Comm. Trib. Reg. di Roma, n. 317/2012 cit.
15
Cass. Civ., Sez. VI-5, ord. n. 23507 del 4.11.2014.
16
Cass. Civ., ord. n. 23507/2014 cit.
Agevolazioni "Prima Casa"
SEGUE DA PAGINA 9
