NUMERO 238 - LUGLIO / AGOSTO 2017
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IL COMMERCIALISTA VENETO
Alessandro Solidoro
DARIO STEVANATO
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NORME E TRIBUTI
SEGUE A PAGINA 10
Nonostante il prevalente orientamento della Cassazione,
persiste tra i Giudici di merito una interpretazione restrittiva
della nozione di “Superficie Utile Complessiva”, ai fini della
quale è scomputata dalla superficie complessiva ogni
superficie di pertinenza condominiale, non solo esterna
ma anche interna al perimetro dell’immobile.
I.
Premessa: la lussuosità della "prima casa" parametrata alla sua
"superficie utile complessiva".
Come noto, la disciplina delle “agevolazioni prima casa” ha dato origine a innume-
revoli contenziosi incentrati prevalentemente sulla - ormai superata, ma ancora di
primaria importanza - qualificazione dell’immobile compravenduto in termini di
“abitazione di lusso”.
La versione vigente sino al 2014 (su cui
infra
) dell’art. 1, nota II-
bis
, della Tariffa,
Parte Prima, allegata al D.P.R. 131/1986, prevedeva, ai fini del registro, un'aliquota
agevolata per l’acquisto
“a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non
di lusso”
. Tale agevolazione era riproposta ai fini IVAdal punto 21) della TabellaA,
Parte II, allegata al D.P.R. n. 633/1972, il quale si richiamava integralmente alla
disciplina introdotta per l’imposta di registro.
L’individuazione della natura “di lusso” dell’abitazione era però, per l’interprete,
questione alquanto delicata e complessa, in quanto la lussuosità dell’immobile era
valutata sulla base di un testo di legge alquanto datato, il D.M. 2.08.1969, il quale
si limitava in particolare a precisare, all’art. 6, che erano senz’altro da considerarsi
“di lusso” “
Le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva supe-
riore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto
macchina)
”.
La natura “di lusso” dell’abitazione risultava quindi, in concreto, piuttosto opina-
bile, perché spesso fondata sulla nozione di “Superficie Utile Complessiva”, e
quindi, a sua volta, su di una definizione dal contenuto abbastanza incerto, perché
privo di esaustivo supporto normativo. Tale situazione di incertezza ha quindi
dato origine ad un vasto contenzioso sulle corrette modalità di individuazione delle
abitazioni “di lusso”.
Solo di recente - con l’approvazione dell’art. 10, co. 1, lett. a), D.Lgs. n. 23/2011 in
materia di Imposta di Registro e dell’art. 33, D.Lgs. n. 175/2014 in materia IVA - il
Legislatore ha finalmente chiarito che, per poter godere dell’agevolazione “prima
casa”, il contribuente deve aver acquistato un immobile non appartenente alle
categorie catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (ville), e A9 (castelli e palazzi di
pregio) (
2
). Il Legislatore ha quindi finalmente adottato un criterio oggettivo e
documentale, quale quello dell’appartenenza del bene ad una determinata classe
catastale, anziché ad un criterio certamente più complesso e dagli incerti contorni,
quale quello della “Superficie Utile Complessiva” del bene.
Alla luce della novella legislativa, il dibattito sulle corrette modalità di individuazione
Agevolazioni "Prima Casa"
Sulla computabilità delle parti condominiali,
anche interne al perimetro catastale,
nella "superficie utile complessiva"
della Superficie Utile Complessiva è destinato ad esaurirsi (
3
). Tuttavia, ad oggi,
tale dibattito conserva ancora una grande valenza pratica, data la molteplicità dei
contenziosi tuttora pendenti, nei quali viene in rilievo la contestata natura “di
lusso” della prima casa, ai sensi dell’art. 6 del D.M. del 1969.
II.
La nozione di "superficie utile complessiva": la non condivisibile
visione estensiva della prevalente Cassazione.
L’individuazione, in via giurisprudenziale, della nozione di “Superficie Utile Com-
plessiva” ha portato alla creazione di due diverse “scuole di pensiero”: chi conside-
ra l’elencazione di spazi di cui all’art. 6 del D.M. 2.08.1969 (balconi, terrazze,
cantine, soffitte, scale e posto macchina) un’elencazione tassativa delle superfici da
escludere dal computo, e chi, invece, la ritiene un’elencazione meramente esempli-
ficativa, come tale suscettibile di integrazione in via interpretativa. Le due diverse
correnti giurisprudenziali si fondano quindi, in sostanza, su di una contrapposta
concezione di “utilità” degli spazi del fabbricato.
Secondo la tesi più estensiva, il Legislatore, indicando una serie di spazi da esclude-
re dal computo, avrebbe già effettuato “a monte” una valutazione insindacabile
sulla utilità delle superfici, ritenendo che solo quelle espressamente indicate siano
idonee ad escludere una “valenza abitativa”, nel senso voluto dalla norma. Pertanto,
secondo questa visione “omnicomprensiva”, tutti gli spazi interni al perimetro
catastale sarebbero da includersi nel computo della “Superficie Utile Complessi-
va”, con la sola eccezione di quelli espressamente menzionati nel D.M. del 1969.
Secondo una diversa visione, invece, il Legislatore avrebbe indicato una serie di
spazi da escludere dal computo esclusivamente per orientare l’interprete nella
individuazione - in concreto ed alla luce delle specifiche caratteristiche dell’immo-
bile acquistato in regime agevolato - delle superfici dotate di “utilità abitativa”, nel
senso di idoneità al c.d. “alloggio patronale”. Pertanto, secondo quest’ultima tesi,
devono essere escluse dal computo della “Superficie Utile Complessiva” tutte le
superfici, interne al perimetro catastale, prive di utilità abitativa, a prescindere dalla
loro esplicita menzione, o meno, nel D.M. del 1969.
La Cassazione, soprattutto di recente, aderisce alla tesi più estensiva, affermando
che la Superficie Utile Complessiva si determina sottraendo dalla superficie “peri-
metrale” dell’immobile esclusivamente l’area dei vani indicati in modo espresso
dall’art. 6 del D.M. 2.08.1969, ossia i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le
scale ed i posti macchina. Secondo i Supremi Giudici, quindi, il parametro per
l’individuazione del carattere lussuoso di una abitazione non è costituito dalla
concreta abitabilità dei vani, bensì dalla mera utilizzabilità, anche solo potenziale
degli stessi (
4
).
Nello specifico, la Cassazione si è pronunciata includendo nel computo varie su-
perfici non calpestabili site all’interno del perimetro dell’abitazione, non espressa-
mente menzionate dal D.M. 2.08.1969 (
5
). Ad esempio, sono stati considerati
ricompresi nel conteggio della “Superficie Utile Complessiva” elementi architettonici
quali i cavedi (
6
), le intercapedini, i vani di porte e finestre (
7
), ovvero ambienti non
abitabili quali i lavatoi ed i servizi igienici. Ciò in ragione del fatto che, secondo i
1
Professore Ordinario di Diritto Tributario, Università di Trieste. Sono Co-Autori dell’articolo l’avv. Zeila Gola ed il dott. Andrea Beraldo, dello Studio Legale Tributario Prof.
Avv. Dario Stevanato di Mestre–Venezia.
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Per le problematiche derivanti dai diversi momenti di entrata in vigore delle norme si veda: F. Ricca,
Decreto semplificazioni fiscali - Uniformati i criteri Iva/Registro per
l’identificazione delle abitazioni escluse dall’agevolazione prima casa
, in “Il fisco“ del 22.12.2014, n. 48, p. 4728.
3
Il nuovo criterio della categoria catastale opera per gli immobili acquistati a far data dal 1.01.2014 ai fini del registro, ovvero dal 13.12.2014 ai fini IVA (cfr. A. Busani,
L’agevolazione per l’acquisto della «prima casa»
, IPSOA, Milano, 2015, pagg. 94 e ss.). Va segnalato che alcuni Giudici di merito hanno esteso retroattivamente il criterio della
classe catastale di appartenenza, ritenendolo applicabile anche alle fattispecie pregresse, purché non definite in quanto ancora interessate da un contenzioso sulle imposte ovvero
sulle sanzioni; in altri termini, la novella, ridisegnando i contorni della figura della decadenza dall’agevolazione “prima casa”, avrebbe introdotto una vera e propria
abolitio
criminis
della fattispecie precedentemente tutelata (Comm. Trib. Reg. Lazio, Sez. I, sent. n. 4449 del 29.07.2015; Comm. Trib. Prov. Pesaro, Sez. IV, sent. n, 418 del
30.05.2016,
e Comm. Trib. Prov. Pesaro, Sez. IV, sent. n, 419 del 30.05.2016). I Giudici di legittimità si sono già espressi per il venir meno delle sole sanzioni irrogate sulla base della vecchia
disciplina e non ancora divenute definitive, in ragione del
favor rei
introdotto con la disciplina del 2014; si veda Cass. Civ., Sez. VI-5, ord. n. 13235 del 27.06.2016.
4
Cass. Civ., Sez. V., sent. n. 4333 del 4.03.2016; Cass. Civ., Sez. V, sent. n.1173 del 22.01.2016; Cass. Civ., Sez. VI-5, sent. n. 3386 del 22.02.2016; Cass. Civ., Sez. VI-5, ord.
n. 1792 del 29.01.2016; Cass. Civ., Sez. VI-5, ord. n. 25818 del 22.12.2015; Cass. Civ., Sez. VI-5, ord. n. 12471 del 17.06.2015; Cass. Civ., Sez.
V, sent. n. 25674 del 15.11.2013.
5
Cass. Civ., Sez. V, sent. n. 21287 del 18.09.2013.
6
Cass. Civ., Sez. V, sent. n. 1173 del 22.01.2016. Per “cavedio“ si intende uno spazio tecnico a sviluppo verticale destinato ad alloggiare le dorsali degli impianti elettrici, di
climatizzazione (condotti di distribuzione dell’aria, tubi dell’acqua calda e refrigerata), idrico-sanitari (adduzioni e scarichi), antincendio, ecc.
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Cass. Civ., sent. n. 4333/2016 cit..
