4
NUMERO 229 - GENNAIO / FEBBRAIO 2016
IL COMMERCIALISTA VENETO
La giurisprudenza
Era stata ventilata l’ipotesi di un cambio di linea
interpretativa relativamente alle disposizioni dettate
dalla circolare ministeriale (vedasi Il Sole 24 Ore del 9
Aprile 2015), ma ciò non ha avuto alcun seguito. Anzi,
l’Amministrazione Finanziaria ha ritenuto di emanare
la
Risoluzione 53 del 27/05/2015
, come già detto,
dove sostanzialmente
conferma la sua impostazione
.
Al momento hanno dato ragione ai contribuenti che
non hanno applicato quanto dettato dalla circolare, e
quindi contro l’Agenzia delle Entrate, numerose
Commissioni Tributarie. Ne riportiamo l’elenco in
ordine cronologico (data di deposito, ove non
diversamente indicato).
1)
Commissione Tributaria Provinciale di
Bergamo n. 717 del 20 ottobre 2015 – Rel. Pietro
De Petris
Nel caso specifico non si era fatto riferimento alla
perizia, dalla quale risultava un valore superiore.
2)
Commissione Tributaria Regionale, Lombardia
n. 4095 del 24 settembre 2015 – Rel. Alessandro
Di Nunzio
Nel caso specifico la valutazione di perizia era stata
svalutata, per effetto TAV, del 5%.
3)
Commissione Tributaria Regionale, Sardegna
n. 134 del 27 marzo 2015, Rel. Valeria Pirari
Contra la sentenza n. 119/3/13 della Commissione
Provinciale di Sassari. La Commissione ha così
motivato: “la dicitura contenuta nell’ultimo comma
dell’art. 7, laddove recita la “rideterminazione del valore
di acquisto dei terreni edificabili e con destinazione
agricola di cui ai commi da 1 a 5 costituisce valore
normale minimo di riferimento ai fini delle imposte sui
redditi, dell’imposta di registro e dell’imposta
ipotecaria e catastale”, non consente l’adozione
dell’interpretazione
restrittiva
offerta
dall’Amministrazione finanziaria che vorrebbe far
conseguire alla alienazione del bene ad un prezzo
inferiore al valore contenuto nella perizia di
rivalutazione la perdita del beneficio dell’affrancamento
della plusvalenza, dovendosi con essa per converso
intendere che, se pure l’immobile viene compravenduto
ad un prezzo inferiore, la plusvalenza è comunque
calcolata sulla base del valore superiore contenuto nella
perizia giurata.
Il valore rivalutato dei terreni edificabili infatti può
essere assunto in luogo del costo o del valore di acquisto
anche in caso di vendita ad un prezzo inferiore, essendo
detta interpretazione consentita sulla base della finalità
della norma che non esclude il mantenimento del valore
di perizia quale costo fiscalmente riconosciuto e
permette perciò la neutralizzazione della plusvalenza
(cfr. Commissione Tributaria provinciale di Catania n.
635 del 20.06.2014).
Ed è pur vero che, argomentare diversamente,
significherebbe imporre al contribuente di versare una
maggior imposta nonostante il valore dichiarato
nell’atto di compravendita sia addirittura inferiore al
valore minimo, giacché in tal caso non emergerebbe
alcuna plusvalenza.
E del resto non può farsi a meno di osservare come
l’art. 7 L. n. 448 del 2001 citato, pur stabilendo che il
valore di perizia costituisce “valore normale minimo
di riferimento ai fini delle imposte sui redditi,
dell’imposta di registro e dell’imposta ipotecaria e
catastale”, non condizioni in alcun modo l’efficacia
della rivalutazione alla vendita dell’area ad un prezzo
pari o superiore, assumendo tale specificazione semmai
il significato di imporre, al fine della determinazione
delle imposte, il valore espresso nella perizia di stima
e non quello inferiore contenuto nell’atto di
compravendita, e di consentire, ai fini delle imposte, la
rettifica.
Ne consegue che non può farsi derivare da tale dicitura
la perdita per il contribuente del beneficio
riconosciutogli.
Né può suffragare l’interpretazione offerta dall’Ufficio
la normativa contenuta nelle circolari via via emesse in
materia (vedi R.M. 22/10/2010 n. 111/E, C.M. 24/10/
2011 n. 47/E secondo cui è possibile rideterminare il
valore del terreno già in precedenza oggetto di analoga
disposizione agevolativa; CC.MM. 15/E/2002 e 81/E/
2002, secondo cui il contribuente che indichi nell’atto
un valore inferiore a quello di perizia si espone ad una
rettifica con riferimento alla determinazione della
plusvalenza tassabile, giacché si avrebbe la perdita di
efficacia dell’affrancamento e tornerebbero applicabili
le regole ordinarie di determinazione delle plusvalenze
senza tenere conto del valore rideterminato; C.M. 1/E/
2013, risp. 4.1, secondo cui il contribuente che intenda
avvalersi del valore rideterminato dei terreni deve
necessariamente indicarlo nell’atto di cessione anche
se i corrispettivo è inferiore) e richiamate dall’appellata,
stante l’irrilevanza di quanto previsto negli atti non
normativi, come le circolari amministrative appunto,
alla stregua del principio ormai consolidato della
giurisprudenza di legittimità (cfr per tutte cass. 4/12/
2014, n. 25721)”.
4)
Commissione Tributaria Regionale di Brescia
n. 1064 del 17 marzo 2015 – Rel. Paolo Oldi
Contra la sentenza del 13 giugno 2015 della
Commissione Provinciale di Brescia, la Commissione
Regionale ha dato ragione al contribuente, ritenendo
che il valore iniziale ai fini della plus fosse comunque
il valore periziato.
5)
Commissione Tributaria Provinciale di Catania
n. 574/13/15 del 20 gennaio 2015
citata da Il Sole 24
ORE del 28 maggio 2015
6)
Commissione Tributaria Provinciale di Catania
n. 102 dell’8 gennaio 2015 – Rel. Domenica Motta
Nel caso specifico il prezzo di vendita era leggermente
inferiore al valore di perizia (150.000 in luogo di
153.174,24).
7)
Commissione Tributaria Provinciale di Catania
n. 5668 del 27 giugno 2014 – Rel. Vincenzo
Pallonetto
Nel caso specifico la differenza tra valore periziato e
valore iscritto in atto era limitato: 1.050.000 contro
1.067.926,98.
In ogni caso si era in presenza di una lottizzazione
effettuata pochi giorni prima della vendita, per cui
nemmeno aveva effetto, la rivalutazione.
8)
Commissione Tributaria Regionale, Puglia
n. 1111 del 15 maggio 2014 – Rel. Roberto Lancieri
La Commissione ha confermato la sentenza della
Commissione Provinciale di Bari. Così è stato
motivato: “Il comma 6 dell’art. 7 L. n. 448 del 2001
recita testualmente che “La rideterminazione del valore
di acquisto dei terreni edificabili di cui ai commi da 1 a
5 costituisce valore normale minimo di riferimento ai
fini delle imposte sui redditi, dell’imposta di registro e
dell’imposta ipotecaria e catastale”, onde è evidente
che esso nulla dice, e tanto meno pone un obbligo che,
per godere dell’agevolazione dell’imposta sostitutiva
al 4% calcolata sul valore di perizia, la cessione debba
avvenire necessariamente a tale valore.
Va rilevato, in proposito, che la tesi dell’Ufficio si
appalesa oltre che giuridicamente infondata, anche
illogica e pervicacemente punitiva.
Essa, infatti, parte da un presupposto del tutto
arbitrario qual è la rinuncia di fatto da parte del
contribuente al godimento dell’agevolazione
dell’imposta sostitutiva di cui all’art. 7 L. n. 448 del
2001, implicitamente denunciata – secondo la tesi
dall’Ufficio – dalla cessione del suolo ad un prezzo
inferiore a quello di perizia.
E che trattasi di presupposto arbitrario appare evidente
per il fatto che la cessione del suolo non avviene sempre
a breve distanza dalla valutazione peritale, essendo
possibile eseguire la stessa solo con la decorrenza e nei
tempi temporali stabiliti dalla legge. Ragion per cui la
perizia può avvenire anche molto prima della cessione
e nelle more non può escludersi che possano verificarsi
condizioni che impediscano la cessione del suolo ad
un prezzo pari al valore di perizia.
Inoltre, proprio perché trattasi di un valore desunto
da una stima, non può pretendersi che esso sia
perfettamente identico a quello di mercato né può
pretendersi che nell’atto di vendita si debba indicare
un valore necessariamente uguale a quello di perizia o
superiore pur avendo incassato un prezzo inferiore.
Ed ancora, non va trascurato che la finalità della norma
agevolativa in questione (che non a caso è contenuta in
una legge finanziaria) è stata e continua ad essere quella
di fare “cassa” per ragioni di bilancio dello Stato. Onde
la sua logica è quella di invogliare il contribuente a
pagare anticipatamente l’imposta rispetto al momento
della cessione del suolo affrancando la relativa
plusvalenza nel momento in cui la stessa viene a
realizzarsi. Appare del tutto ovvio, dunque, che nel
limite del valore di perizia, qualunque prezzo riscosso
dal cedente deve ritenersi aver già scontato la relativa
imposta mentre, nel caso di maggior prezzo di vendita
rispetto al suddetto valore è logico che verrebbe a
realizzarsi una ulteriore plusvalenza che andrebbe
assoggettata alla imposta prevista per la tassazione
separata.
Non a caso, infatti, il comma 6 dell’art. 7 della L. n.
448 del 2001 definisce “valore normale minimo di
riferimento” quello stabilito con perizia, volendo
individuare in esso il valore base dal quale partire per
il caso in cui, ai fini delle imposte dirette (che tassano
le plusvalenze realizzate), si realizzasse un’ulteriore
plusvalenza in virtù di un prezzo più alto di cessione
e, ai fini delle imposte indirette (che tassano un valore
di mercato) il prezzo di cessione sia inferiore a quello
minimo da tassare indicato in perizia.
L’assunto dell’Ufficio si mostra altresì fortemente
punitivo poiché stabilisce una sanzione impropria in
quanto tassa una plusvalenza calcolata su un costo
storico d’acquisto (sebbene rivalutato) non più
rilevante fiscalmente, perché sostituito per legge dal
valore peritale, atteso che l’unica condizione posta
dalla legge è il pagamento dell’imposta sostitutiva che
il contribuente ha già soddisfatto.
Rileva, a tal proposito, il principio di legalità stabilito
dall’art. 1 della L. 24 novembre 1981, n. 689 per cui
“Nessuno può essere assoggettato a sanzioni
amministrative se non in forza di una legge che sia
entrata in vigore prima della commissione della
violazione”.
9)
Commissione Tributaria Regionale, Lombardia n.
1902/8/2014 del 10 aprile 2014 – Rel. Giuseppe Maffei
La Commissione ha confermato la sentenza della
Commissione Tributaria Provinciale di Milano; il caso
si riferisce ad una differenza di valore nonmolto elevata,
da 850.000 a 812.400, motivata da un errore di
superficie, successivamente corretto.
10)
Commissione Tributaria Regionale, Lombardia n.
449 del 28 gennaio 2014 – Rel. Carla Romana Raineri
Contra la sentenza della C.T.P. di Milano n. 264/43/
12, la Commissione ha così motivato: “la normativa di
riferimento, nel suo complesso, deve essere
interpretata, per il suo carattere antielusivo, ma anche
di favore per il contribuente, nel senso che: ove il
La rivalutazione al ribasso
SEGUE DA PAGINA 3
SEGUE A PAGINA 5
