NUMERO 229 - GENNAIO / FEBBRAIO 2016
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IL COMMERCIALISTA VENETO
Alessandro Solidoro
NORME E TRIBUTI
GIUSEPPEREBECCA
Ordine di Vicenza
La rivalutazione al ribasso
La rivalutazione al ribasso, in generale
Da qualche anno (vedasi la circolare dell’Agenzia delle
Entrate n.
47/E
del 24 ottobre 2011) è prevista la
possibilità di variare il valore rivalutato dei terreni, e
nello specifico anche
di ridurlo
. Tenuto conto
dell’andamento del mercato immobiliare in questi ultimi
anni, la fattispecie è assai diffusa.
Fino al 2014, essendo state mantenute sempre invariate
le aliquote, nel caso di riduzione era sufficiente
una
nuova perizia
, niente più. Non si pagava nulla, ma per
contro non si aveva diritto ad alcun rimborso. Si doveva
in ogni caso compilare il modello specifico nella
dichiarazione dei redditi. Con il raddoppio dell’aliquota,
dal 4% all’8%, si devono fare ulteriori considerazioni.
Qualora il corrispettivo di vendita fosse risultato
inferiore
al valore indicato nella relazione di stima, la
prassi dell’Agenzia delle Entrate (circolare n. 1 del 15
febbraio 2013, 4.1) aveva ammesso una sorta di
meccanismo di “prezzo valore”, per cui:
– nell’atto di vendita si indicano sia il corrispettivo,
sia il maggior valore di perizia;
– il contribuente non realizza alcuna plusvalenza,
essendo il primo termine inferiore al secondo, ma non
perde i benefici della rivalutazione (benefici che, invece,
vengono meno se la doppia indicazione non ha luogo);
– le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono
liquidate sul maggior
valore di perizia
.
In alternativa, questo era superabile, come si è visto,
redigendo una nuova perizia, al ribasso, per adeguare
appunto il valore del terreno alle minori quotazioni del
mercato immobiliare.
Con la variazione dal 4% all’8% dell’aliquota
dell’imposta sostitutiva, le cose sono variate.
Esemplificazione
Analizziamo il caso di un’area edificabile periziata in
passato in 500.000 euro, il cui valore di vendita oggi è
pari a 400.000 euro. La scelta di redigere un'eventuale
perizia al ribasso non è più a costo zero: l’imposta
sostitutiva dovuta è, infatti, pari a 32.000 euro (l’8%
di 400.000), dalla quale si detrae la precedente imposta
di 20.000 euro (il 4% di 500.000). Si ha un costo
effettivo di 12.000 euro. In definitiva, il costo ZERO
si avrebbe solo in presenza di una riduzione di valore
esattamente pari alla metà.
Una scelta alternativa potrebbe essere quella di trovare
un accordo, tra le parti, venditore e acquirente, e così non
redigere la perizia al ribasso e indicare nell’atto di vendita
proprio il corrispettivo pattuito, come pure il precedente
valore di perizia (500.000 euro). Su quest’ultimo valore
verrà calcolata l’imposta di registro (le imposte ipotecaria
e catastale non rappresentano, invece, più un problema,
essendo fisse, dall’1 gennaio 2014).
L’accordo potrebbe essere nel senso che rimane a carico
dell’acquirente l’imposta dovuta sul corrispettivo di
vendita, non sul valore stimato, mentre l’eccedenza
rispetto appunto al valore stimato è posta a carico del
venditore.
Nell’esempio sopra proposto, rimarrebbe a carico del
venditore il 9% di imposta di registro sulla differenza
di 100.000 euro, ovvero l’importo di 9.000 euro,
sensibilmente inferiore a quello che occorrerebbe
versare con la nuova perizia pari a 12.000 euro. Di
questo potrebbe essere tenuto conto nella
determinazione del prezzo.
Considerazioni generali
In generale si può affermare che
il punto di
differenza
tra le due ipotesi viene raggiunto nel
momento in cui il terreno ha perso circa il
24%
del
valore rispetto alla precedente perizia
1
. Nel caso
dell’esempio sopra riportato, l’equivalenza si avrebbe
nel momento in cui il nuovo valore si attestasse a
382.353 euro, nel qual caso si dovrebbero versare
10.588 euro sia nell’ipotesi dell’accollo di parte
dell’imposta di registro da parte del venditore, sia in
quella della perizia al ribasso con scomputo della
precedente imposta sostitutiva
2
La simulazione non tiene conto dei costi professionali
della perizia, per cui di fatto, il punto di indifferenza
effettivo è da ricercarsi in un valore leggermente
inferiore al 24%.
1
Vedasi anche nostro articolo, con Emanuele Re, pubblicato ne Il Sole 24 ORE del 21 dicembre
2015.
2
Formula:
9/100 (500.000 – X) = 8/100 X – 20.000
9 x 500.000 / 100 – 9/100 X = 8/100 X – 20.000 x 10 / 100
9 x 500.000 / 100 + 20.000 x 100 / 100 = 8/100 X + 9/100 X
X = 9 x 500.000 + 20.000 x 100 / 100 x 100 / 17 = 4.500.000 + 2.000.000 / 17 = 382.352,94
Valore di equivalenza = 382.353
- Venditore paga il 9% su 117.647 (500.000 – 382.353) =
10.588
Rivalutazione: 382.353 x 8% = 30.588 – 20.000 (già pagato) =
10.588
Ove non si perfezionasse il nuovo affrancamento, con
la nuova perizia, e si desiderasse comunque dichiarare
un valore inferiore, nell’atto (di conferimento o di
cessione), la conseguenza sarebbe il sicuro accertamento,
non valendo più l’affrancamento (Circolare dell’Agenzia
delle Entrate n. 15/E/2002 e n. 35/E/2004, tesi che
peraltro non si condivide).
E questa tesi è stata appena riconfermata (Risoluzione n. 53
del 27 maggio 2015); l’unica apertura è stata l’ammissione
di un possibile lieve scostamento, dovuto ad errori o
arrotondamenti (nella fattispecie si trattava di euro 600).
Non perfezionando e non affrancando con una nuova
perizia e desiderando vendere/conferire ad un prezzo
inferiore, senza correre rischi, si dovrà, in base a quanto
suggerito dalla stessa Amministrazione Finanziaria
dichiarare in atto il valore effettivo, inferiore, ma pagare
le imposte indirette sul valore rivalutato, e citarlo quindi
in atto. In pratica, l’acquirente/soggetto conferitario è
soggetto a una maggior imposta, e non è poca cosa,
tenendo conto che l’aliquota è del 9%.
I casi possibili, nella esemplificazione fatta, sono tre, e
precisamente:
Imposte dirette
per venditori
Imposta di registro
per l’acquirente 9%
1.
Non si fa nessuna nuova perizia, e si
indica in atto il valore rivalutato di
500.000, oltre al prezzo di 400.000.
0
45.000
2.
Si fa una perizia nuova
0
400.000
+ sostitutiva di 12.000
(32.000 - 20.000)
36.000
3.
Nessuna perizia, si indica il prezzo di
400.000
Intera plus accertabile e tassabile
(il riferimento è il costo originario).
Nessun riferimento al precedente
valore rivalutato
36.000
+ imposte su possibile
maggior valore
SEGUE A PAGINA 4
