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NUMERO 227 - SETTEMBRE / OTTOBRE 2015
IL COMMERCIALISTA VENETO
PAOLO TALICE
Notaio in Treviso
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Aspetti critici nella contrattualistica
della compravendita immobiliare
SEGUE A PAGINA 9
Il trasferimento di immobili a provenienza donativa
Il primo argomento è quella della provenienza donativa: cioè il problema
della difficile commerciabilità dei beni che hanno questa caratteristica.
Come ci dobbiamo comportare quando un nostro cliente ha già fatto una
donazione e si trova a dover rivendere o magari ad ipotecare un bene?
Quali sono le possibili soluzioni?
Nel nostro ordinamento la donazione, detta in maniera semplice, è un
anticipo sulla successione, quantomeno le donazioni fatte a favore dei
legittimari; tutte le donazioni, tanto quelle fatte a favore dei legittimari
quanto quelle fatte a favore di estranei, potrebbero essere lesive del diritto
alla quota di legittima.
Il problema è che l’azione che spetta ai legittimari lesi, cioè a quei soggetti
che per legge hanno diritto ad una quota di una determinata successione
(quelle del coniuge, degli ascendenti o dei discendenti) che in concreto
non gli viene attribuita, è un’azione che si prescrive nei termini ordinari;
quindi dieci anni dalla morte della persona della cui eredità si tratta. Fino a
quel momento non si può sapere se verrà esercitata o meno. Quindi tutti gli
atti che si fanno in vita in cui si programma una certa ripartizione del
patrimonio sono potenzialmente non definitivi e riducibili (es: Io dono oggi
a mio figlio “A” un appartamento perché intendo in futuro donare all’altro
mio figlio “B” un appartamento di pari valore, se però nel frattempo ho
perso la proprietà dell’altro appartamento o, al contrario, ho vinto al
totocalcio e ne ho acquistati altri 57, evidentemente quei conti sono destinati
a perdere di validità.).
Tra l’altro nessuno di noi ha diritto al patrimonio dei propri ascendenti,
perché questi possono tranquillamente morire poveri e non lasciare niente
a nessuno. Il diritto c’è su ciò che effettivamente rimane alla morte dei
nostri ascendenti o del coniuge.
L’azione di riduzione si prescrive nei dieci anni dalla morte della persona
che ha fatto la donazione, quindi, se ho fatto una donazione a uno solo dei
miei figli, o anche a tutti i miei figli in parti uguali, dunque senza ledere
potenzialmente nessuno di loro, non è detto che alla mia morte non si
possa essere realizzata una qualche lesione di legittima, che, pertanto, potrà
consentire l’esperimento di un’azione di riduzione e di restituzione nei
dieci anni successivi.
Le donazione fatte in vita non sono mai definitive, prima di tutto perché
potrei avere contratto un nuovo matrimonio dopo le donazioni e quindi
avere un legittimario sopravvenuto, circostanza che può avvenire anche a
novantasette anni. Chi si sposa il giorno prima di morire lascia un coniuge
che ha pieni diritti sulla propria successione, compresi quelli eventuali ad
una azione di riduzione e restituzione. Può anche accadere dell’esistenza di
figli sconosciuti, come mi è successo all’inizio della mia esperienza
professionale quando, all’apertura di una successione, la moglie e la figlia
del
de cuius
vennero a conoscenza dell’esistenza di un’altra figlia di
quest’ultimo, nata al di fuori del matrimonio e della sua famiglia, riconosciuta
tempo prima dal rispettivo marito e padre.
Il problema della commerciabilità del bene con provenienza donativa è
legato all’azione di restituzione, che dunque è quella che a noi interessa:
quello che limita la circolazione dei beni, infatti, non è tanto il fatto che il
legittimario può chiedere il bene indietro al fratello che l’aveva ricevuto per
donazione, quanto il diritto che spetta a questi di inseguire il bene in caso
di rivendita. Per cui, se io ho donato un qualcosa a mio figlio e mio figlio
l’ha rivenduto, l’eventuale altro legittimario leso può andare a domandare
in restituzione il bene in natura a quel signore che l’ha comprato da mio
figlio. Se, poi, il bene è stato rivenduto e rivenduto, il legittimario leso ha
diritto a chiedere la restituzione nei confronti di colui che risulterà
proprietario al momento in cui potrà agire.
Quindi l’azione di restituzione è un’azione diversa dall’azione di riduzione,
ma è ad essa strumentale, per cui se io sono stato leso, al momento della
morte del mio ascendente ho diritto ad avere una quota di quel preciso
bene che fu donato a mio fratello, se nel frattempo mio fratello ha venduto
il bene la mia tutela è reale: posso inseguire il bene e chiedere a chiunque
ne sia divenuto nel frattempo il proprietario la quota di mia spettanza.
E’ per questo che è difficile, anche se non vietato, vendere un bene con
provenienza donativa fintanto che non si sia certi che la donazione è
irriducibile, quindi che non ci sia il rischio di subire l’azione di restituzione.
Qualche anno fa è stata fatta un’importante riforma: è stata introdotta
nell’ordinamento la possibilità di trascrivere la riserva di opporsi a una
determinata donazione potenzialmente lesiva dei diritti di legittima o, in
alternativa, di rinunciare definitivamente a tale riserva. Il meccanismo è
estremamente complicato per com’è stato pensato. Sostanzialmente la logica
di questa riforma è di incrementare l’affidabilità delle visure ipotecarie fatte
nell’ultimo ventennio. Quindi senza l’obbligo di andare indietro di trenta,
quaranta o cinquant’anni, per verificare se ci sia un qualche atto
potenzialmente pregiudizievole, quale una vecchia donazione. Il sistema è
già orientato in questo senso: le ipoteche si prescrivono dopo vent’anni;
ci sono tutta una serie di vicende che decorsi i vent’anni, se non sono
pubblicizzate, perdono di valore. Quindi l’idea di questa riforma è stata: se
tu vuoi chiedere in restituzione il bene hai vent’anni di tempo dalla donazione
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Elaborato estratto dagli Atti del convegno:
Novità e aspetti critici nella contrattualistica
immobiliare
tenutosi in Treviso il 10 dicembre 2014 ed organizzato a cura della
Commissione di Studio di Diritto Civile e Commerciale dell’Associazione dei Dottori
Commercialisti e degli Esperti Contabili di Treviso
SPECIALE ATTI IMMOBILIARI
