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NUMERO 208 - LUGLIO / AGOSTO 2012
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L'installazione di impianti
fotovoltaici su fabbricati strumentali
NORME E TRIBUTI
ANDREA RIDOLFI
Praticante Ordine di Verona
IL COMMERCIALISTA VENETO
Trattamento normativo, fiscale e valutazioni di convenienza
Premessa
La semplice concessione remunerata della possibilità di installare un impianto
fotovoltaico su un’area soprastante un fabbricato industriale (tetto o lastrico sola-
re), da parte di una qualsiasi impresa nei confronti di un’altra che opera nel settore
delle energie rinnovabili, affinché quest’ultima gestisca l’impianto autonomamente,
è una pratica che negli ultimi tempi è divenuta molto frequente
4
. Essa, infatti,
permette all’impresa concedente di rendere redditizio un
asset
, o parte di esso (es.
il tetto di un fabbricato), che solitamente è inutilizzato e non produttivo, senza
dover limitare in alcun modo l’attività caratteristica, delegando l’intera gestione
dell’impianto all’impresa installatrice ed ottenendo, con il compenso per la conces-
sione, un nuovo reddito di natura accessoria. L’impresa installatrice, invece, ha la
possibilità di ottenere la disponibilità di un sito per la realizzazione dell’impianto,
per un periodo di tempo limitato e senza doverne acquisire la piena proprietà.
È opportuno, innanzitutto, affrontare un’importante tematica che dovrà essere
oggetto di attenta valutazione da parte dei soggetti contraenti, su cui però normati-
va, prassi e dottrina non sempre si sono espresse in maniera univoca: la natura
mobiliare o immobiliare dell’impianto fotovoltaico, alla luce dell’art. 812 del codice
civile
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, con le relative conseguenza di natura normativa e fiscale. In linea di massi-
ma, il fatto che l’impianto sia saldamente ancorato ed integrato inmodo non amovibile
all’edificio, permette di definirlo bene immobile. Tuttavia gli adempimenti a livello
catastale
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sono connessi ad una pluralità di ulteriori variabili (quali ad esempio la
potenza dell’impianto, l’incremento del valore subito dall’immobile dopo l’instal-
lazione dell’impianto, il reddito ordinario dell’impianto stesso in rapporto con
quello dell’immobile, ecc.). Nell’impossibilità di riproporre in questa sede un det-
tagliato
excursus
delle posizioni che si sono succedute nel tempo, si rimanda alle
relative principali espressioni di prassi e dottrina in tema
7
.
Basti ora tener presente che i soggetti contraenti avranno tutto l’interesse ad appu-
rare il pacifico carattere di bene immobile dell’impianto e ad approfondirne il
connesso trattamento a livello catastale, fermo restando che
“l’obbligo della di-
chiarazione in catasto, quando ne ricorrano i presupposti, resta in carico ai titolari
dei diritti reali sull’immobile”
(Agenzia del Territorio, circ. 31892/2012).
ABSTRACT
- Negli ultimi anni gli impianti fotovoltaici
1
, consistenti sia in semplici pannelli che in vere e proprie centrali fotovoltaiche, installati
su terreni o su edifici preesistenti, hanno registrato un notevole sviluppo. L’incremento dell’utilizzo di un’energia “verde” è stato altresì incentivato
dall’Amministrazione con una pluralità di agevolazioni fiscali. D’altro canto, i frequenti interventi del Legislatore hanno reso il settore del
fotovoltaico oggetto di potenziali cambiamenti repentini e destabilizzanti, creando incertezze sulle prospettive future degli investimenti ad esso
connessi
2
. La tematica, come vedremo, interessa anche imprese estranee al settore dell’energia, potendo rappresentare per qualsiasi imprenditore
una nuova fonte di proventi non caratteristici. Il presente articolo approfondisce alcune delle principali problematiche normative e fiscali sull’ar-
gomento. Particolare attenzione è rivolta al caso di una generica impresa che concede la superficie di un fabbricato strumentale ad un’altra, la
quale andrà ad installare e gestire autonomamente un impianto fotovoltaico su di esso. Nello specifico si farà riferimento ad impianti fotovoltaici di
medio/grandi dimensioni orientati alla rivendita dell’energia prodotta
3
.
Nel caso in cui l’impianto costituisca un bene immobile accatastabile e sia soggetto
all’IMU, quest’ultima sarà dovuta dal superficiario
8
. Nel presente elaborato si farà
riferimento ad impianti fotovoltaici con carattere di bene immobile.
Aspetti contrattuali
Ad oggi, gli operatori del settore si sono orientati verso l’utilizzo di due principali
strumenti negoziali per la realizzazione di impianti fotovoltaici da integrare ad
immobili: il contratto di locazione/affitto ed il trasferimento del diritto reale di
superficie.
Il contratto di
locazione/affitto
risulta utilizzabile, come è stato ammesso dalla
Suprema Corte
9
, anche qualora sia pattuita la facoltà del conduttore di costruire
manufatti sull’area locata, da rimuovere o meno alla scadenza del contratto. Se da
un lato il ricorso alla locazione assicurerebbe all’investitore un ridotto carico tribu-
tario rispetto ad altri schemi contrattuali
10
, dall’altro potrebbe però generare alcuni
rischi. Nel caso di fallimento del locatore, ad esempio, l’attuale normativa fallimen-
tare attribuisce al curatore, in determinati casi, la facoltà di recedere dal contratto di
locazione
11
. Oltremodo, se gli impianti fossero considerati addizioni alla cosa locata
ai sensi dell’art. 1593 del codice civile, in assenza di adeguate pattuizioni, il condut-
tore avrebbe diritto di togliere gli impianti, a fine locazione, solo qualora ciò non
nuocesse alla cosa locata e salvo che il locatore non preferisse trattenerli dietro il
versamento di un’indennità. Optando per la locazione, poi, potrebbe facilmente
risultare necessaria la costituzione di un diritto reale di servitù
12
(ad esempio di
elettrodotto), la cui costituzione sarebbe di per sé più onerosa di quella dello stesso
contratto di locazione. Si aggiunga il fatto che autorevole dottrina considera ancora
dubbia la possibilità di derogare il principio di accessione
13
tramite un accordo con
natura ed effetti obbligatori e non reali
14
.
La costituzione di un
diritto reale
, come quello di
superficie
disciplinato dall’art.
952 e seguenti del codice civile, pare più consona a tutelare gli interessi dell’inve-
SEGUE A PAGINA 6
1
Definiti a livello normativo dai decreti ministeriali datati 19.02.2007, 06.08.2010 e 05.05.2011.
2
Ultimi, in ordine di tempo, gli effetti delle modifiche su tariffe ed incentivi introdotte dal c.d. “Quinto conto energia”, entrato in vigore il 27 agosto 2012.
3
Generalmente, per individuare se la produzione di energia elettrica proveniente da un impianto fotovoltaico possa definirsi attività di impresa, si fa riferimento al fatto che
l’energia prodotta sia interamente destinata al mercato oppure al fatto che l’impianto abbia una potenza superiore a 20 kw, si veda ad esempio la risoluzione dell’Agenzia delle
Entrate n. 84/E del 10.08.2012.
4
Si veda, ad esempio, la proposta di un’impresa italiana operante nel settore del fotovoltaico descritta in “I tetti dei capannoni fanno spazio al solare in cambio di un affitto”,
15 febbraio 2012, energia24club.it.
5
Art. 812, codice civile,“Sono beni immobili suolo, le sorgenti e i corsi d’acqua, gli alberi, gli edifici e le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio, e in genere
tutto ciò che naturalmente o artificialmente è incorporato al suolo …”.
6
Cfr E. Re e S. Giovagnoli,
Diritto di superficie per impianti fotovoltaici
in Guida Pratica per le Aziende, n. 1/2012, p. 32, in riferimento ad impianti costruiti su edifici “l’area
sulla quale viene realizzato l’impianto, che di regola assume dimensioni tutt’altro che modeste, dovrà essere accatastata quale lastrico solare (categoria F/5) con successivo
accatastamento dell’impianto fotovoltaico con la categoria D/1 assumendo, pertanto, la natura fiscale di immobile strumentale per natura”.
7
Per approfondimenti si veda lo Studio n. 221-2011/C del Consiglio Nazionale del Notariato del 14.07.2011, nonché alla circolare dell’Agenzia del Territorio n. 31892 del 22.06.2012.
8
Cfr G. Rebecca,
Cessione del diritto di superficie e di costruzione
, in Il Fisco n. 1/2008, pag. 1-51.
9
Sentenze di Cassazione n. 2069/2004, 1451/1986, 4157/1999, 596/1987.
10
In caso di fabbricato strumentale per natura, con locatore esercente attività di impresa, la locazione è oggetto di imposta di registro all’1% ed i canoni
formano il reddito imponibile del locatore in base al principio di competenza ai sensi dell’art. 109 del TUIR.
11
Si veda l'art. 80 R.D. 267/1942.
12
Si veda l’art. 1027 e seguenti del codice civile.
13
Il diritto di accessione è regolato dall’art. 934 e seguenti del codice civile e consta, in estrema sintesi, nel fatto che qualunque opera esistente sopra o
sotto il suolo appartiene al proprietario del suolo stesso.
14
Si veda lo Studio n. 221-2011/C del Consiglio Nazionale del Notariato, pag. 11.