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NUMERO 205 - GENNAIO / FEBBRAIO 2012
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La disciplina fiscale dei
fondi immobiliari chiusi
NORME E TRIBUTI
GIUSEPPE RODIGHIERO
Praticante Ordine di Vicenza
IL COMMERCIALISTA VENETO
SEGUE A PAGINA 6
Il presente lavoro intende fornire chiarimenti in
merito al regime di tassazione, ai fini delle imposte
dirette, dei redditi derivanti dalla partecipazione ai
fondi immobiliari chiusi, anche alla luce di una
recente pronuncia dell’Agenzia delle Entrate.
1. Premessa
Con le ultime modifiche apportate dal decreto legge n.
70/2011 alla disciplina fiscale dei fondi immobiliari chiu-
si, sono state introdotte alcune novità, soprattutto in
materia di imposizione diretta.
In particolare, con le nuove regole, a decorrere dal
01.01.2012 gli investitori istituzionali (enti di previ-
denza, intermediari bancari e finanziari, O.I.C.R., etc.)
saranno soggetti al regime fiscale agevolato di tassazio-
ne dei redditi che derivano dalla partecipazione al fondo
immobiliare, il quale prevede una ritenuta a titolo d’im-
posta del 20% sui redditi derivanti dalla predetta parte-
cipazione. D’altra parte, il decreto in commento stabi-
lisce che gli investitori diversi da quelli istituzionali, con
partecipazioni c.d. rilevanti (i.e. con una quota di parte-
cipazione al fondo superiore al 5%) ora hanno l’obbligo
di dichiarare tali redditi, indipendentemente dalla loro
concreta percezione, in quanto essi vengono imputati
loro per trasparenza. I partecipanti al fondo (eccetto
quelli istituzionali) sono tenuti altresì al versamento
di un imposta sostitutiva delle imposte sui redditi per
adeguare il costo o valore di acquisto o sottoscrizione
delle quote in possesso al 31.12.2010.
Da ultimo, con riguardo ai fondi immobiliari liquidati
entro il 31 dicembre 2011, il decreto in commento ha
stabilito che il gestore dovrà applicare un’imposta
sostitutiva del 7% del valore netto del fondo, come
pure sui risultati conseguiti dal 01 gennaio 2011 al
termine della liquidazione.
2. La disciplina previgente
Prima dell’entrata in vigore del decreto legge n. 78/
2010, la disciplina fiscale di cui al decreto legge n. 351/
2001 in merito ai fondi immobiliari chiusi, intesi come
quei fondi che investono il proprio patrimonio preva-
lentemente od esclusivamente in beni immobili, in di-
ritti reali immobiliari ed in partecipazioni in società
immobiliari, stabiliva quanto segue.
1
I proventi distribuiti periodicamente ai possessori delle
quote del fondo,
2
nonché gli eventuali risultati positi-
vi, dati dalla differenza tra il valore di riscatto o di
liquidazione delle quote del fondo ed il costo di acqui-
sto o sottoscrizione delle stesse, erano soggetti a rite-
nuta alla fonte in misura diversa, a seconda della data
di maturazione e percezione. Più specificatamente,
l’ammontare delle ritenuta
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era del 12,50% o del 20%,
rispettivamente se tali proventi maturavano e veniva-
no percepiti prima o dopo il 25.06.2008.
L’esenzione dalla ritenuta in parola era applicata nei
casi nei quali a percepire tali proventi erano gli O.I.C.R.
istituiti in Italia, le forme di previdenza complementa-
re di cui al D. Lgs. n.252/2005 ed i soggetti non resi-
denti, indicati all’art. 6 del D. Lgs. n. 239/1996 (i.e.
enti od organismi internazionali, investitori istituzio-
nali esteri costituiti in paesi rientranti nella c.d. “
white
list”
, banche centrali).
Nelle cessioni a titolo oneroso delle quote di partecipa-
zione ai fondi immobiliari
4
, come pure in presenza di
differenze negative tra il valore di riscatto o di liquida-
zione delle quote del fondo ed il costo di acquisto o
sottoscrizione delle stesse,
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era altresì prevista l’appli-
cazione di un’imposta sostitutiva delle imposte sui red-
diti del 12,50%. Accanto al predetto regime fiscale
agevolato, vi era anche un regime speciale di imposi-
zione patrimoniale per i fondi immobiliari a ristretta
base partecipativa (meno di 10 partecipanti) e familia-
ri (ove almeno i 2/3 delle quote facevano riferimento
ad uno o più partecipanti parenti o affini). Tale regime
prevedeva l’applicazione di un’imposta dell’1% sul
valore netto di detti fondi.
3. Le novità introdotte dal decreto legge n. 78/2010.
D’altro canto, con l’articolo 32 del decreto legge 31
maggio 2010, n. 78
6
, successivamente modificato dal-
l’articolo 8, comma 9, del decreto legge 13 maggio
2011, n. 70
7
si è mutato l’assetto normativo dei fondi
comuni d’investimento immobiliare.
8
Dapprima risulta fondamentale evidenziare che il D.L.
n. 78/2010 ha riformulato la definizione di fondo co-
mune d’investimento di cui all’art. 1, comma 1, lettera
j
) del Testo unico delle disposizioni in materia di
intermediazione finanziaria (T.U.F.),
9
stabilendo al-
tresì che “(..)
il regime fiscale proprio dei fondi immo-
biliari e mobiliari può rendersi applicabile esclusiva-
mente a quei fondi che rispettino i requisiti civilistici
contenuti nel T.U.F.
”.
10
Quindi, l’ambito applicativo della disciplina fiscale in
parola riguarda esclusivamente quei fondi immobiliari
chiusi aventi le seguenti caratteristiche:
- gestione collettiva del risparmio, raccolto tra vari
investitori, come un unico patrimonio;
- autonomia gestionale della SGR nelle scelte d’inve-
stimento rispetto alle preferenze dei partecipanti.
In assenza di tali caratteristiche, si applicano le ordi-
narie disposizioni in materia di IRES.
Unica eccezione è rappresentata dai fondi istituziona-
li, ai quali si rende sempre e comunque applicabile il
regime fiscale in commento.
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Sono fondi istituzionali
quelli partecipati esclusivamente anche da un solo in-
vestitore istituzionale, individuabile tra quelli elencati
nel D.L. n. 78/2010, e dei quali si diràmeglio nei succes-
sivi paragrafi.
Da ultimo, si segnala che l’art. 32, comma 8, del decreto
in commento ha abrogato le disposizioni in materia di
regime speciale per i fondi immobiliari a cc. dd. a ristret-
ta base partecipativa e familiari.
3.1 Redditi di capitale
Il regime fiscale di cui al citato D.L. n. 351/2001 si
applica innanzitutto ai casi di distribuzione dei pro-
venti ai partecipanti al fondo immobiliare, in costanza
di partecipazione al medesimo (ai sensi dell’art. 44,
comma 1, lettera
g)
del D.P.R. n. 917/1986), nonché
sulle differenze attive al momento del riscatto o della
liquidazione delle quote.
A seconda della tipologia di percettore, vi possono
essere l’applicazione di una ritenuta (a titolo di accon-
to o d’imposta), l’imputazione per trasparenza op-
pure l’esenzione da tassazione di detti proventi.
3.1.1 Investitori istituzionali
Con la nuova disciplina, così come modificata dall’art.
8, comma 9, del D.L. n. 70/2011, è stato previsto che
anche gli investitori istituzionali possono beneficiare
del regime fiscale agevolato di tassazione dei redditi
che derivano dalla partecipazione ai fondi immobiliari,
con tassazione alla fonte del 20%.
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Gli investitori istituzionali sono quelli
specificatamente elencati dall’art. 32, comma 3, del
D.L. n. 78 del 2010, in particolare:
- gli organismi d’investimento collettivo del risparmio
(i.e. fondi comuni aperti e chiusi, SICAV);
- gli enti di previdenza complementare;
- gli enti di previdenza obbligatoria (INPS, Casse pro-
fessionali, etc.)
- lo Stato o enti pubblici italiani, anche territoriali;
- le imprese di assicurazione, solo per ciò che riguarda
quegli investimenti destinati alla copertura delle loro
riserve tecniche;
- gli intermediari bancari e finanziari;
- gli investitori istituzionali esteri, inclusi o costituiti
in paesi compresi nella c.d.
white list
;
13
- gli enti privati no profit ed enti cooperativi residenti
in Italia (ivi compresi le fondazioni bancarie ed i con
1
Cfr. artt. 5, 6, 7, 9 del decreto legge 25 settembre 2001, n. 351, convertito dalla legge 23 novembre 2001, n. 410, così come modificati dall’art. 82, commi 17-22, del decreto
legge 25 giugno 2008, n. 112.
2
Trattasi dei proventi di cui all’art. 44, comma 1, lettera g) del D.P.R. 22.12.1986, n. 917.
3
La ritenuta é a titolo di acconto per i percettori imprese individuali, società di persone, società di capitali ed enti commerciali, stabili organizzazioni nel territorio dello Stato.
La medesima è considerata a titolo d’imposta in tutti gli altri casi (cfr. art. 7, comma 2, decreto legge 25 settembre 2001, n. 351).
4
Cfr. art. 67, comma 1, lettera c-ter, del D.P.R. n. 917/1986.
5
Tali perdite sono riconducibili tra i redditi diversi di natura finanziaria, ai sensi dell’art. 67, comma 1-quater), del D.P.R. 22.12.1986, n. 917.
6
Il citato decreto legge è stato convertito, con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010, n. 122.
7
Il decreto legge in parola è stato convertito, con modificazioni, dalla legge 12 luglio 2011, n. 106.
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La disciplina fiscale dei fondi comuni di investimento immobiliare, in materia di imposte dirette ed indirette, è contenuta negli artt. 6, 7, 8 e 9 del decreto legge 25 settembre
2011, n. 351, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 novembre 2001, n. 410.
9
La lettera in commento recita: “fondo comune di investimento: il patrimonio autonomo raccolto, mediante una o più emissione di quote, tra una pluralità di investitori con
la finalità di investire lo stesso sulla base di una predeterminata politica di investimento; suddiviso in quote di pertinenza di una pluralità di partecipanti; gestito in monte,
nell’interesse dei partecipanti e in autonomia dai medesimi.” Tale definizione è applicabile sia ai fondi immobiliari che a quelli mobiliari (cfr. Circolare dell’Agenzia delle Entrate
15 luglio 2011, n. 33/E, par. 1).
10
Cfr. circolare dell’Agenzia delle Entrate 15 febbraio 2012, n. 2/E, par. 1.
11
Cfr. art. 32, comma 3, del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78.
12
Tale ritenuta si applica nell’ambito delle gestioni patrimoniali con regime del risparmio dichiarativo, amministrato o gestito.
13
Cfr. decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze, 4 settembre 1996 (pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 220 del 19/09/96) e le successive modifiche o integrazioni
apportate dai vari decreti ministeriali, da ultimo il decreto ministeriale del 27 luglio 2010 (pubblicato in G.U. n 180 del 4 agosto 2010).