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A) Si consideri l’impresa Alfa
con all’attivo un immobile (fabbricato industriale)
con valore residuo di bilancio pari a 1,4 milioni. L’immobile è sottoposto ad aliquo-
ta di ammortamento del 3% ed è posseduto da più di tre anni. L’immobile è stato
rivalutato nel 2008 (sia fiscalmente che civilmente) e ad oggi si ha una perfetta
coincidenza dei valori contabili, fiscali e il valore di mercato. Si ipotizza che il bene
venga ceduto alla società di leasing al valore residuo di 1,4 milioni di euro.
Dati di partenza:
Costo storico immobile (hp: terreno 30%) € 2.000.000,00
Fondo Amm.to Immobile (10 anni)
€ 600.000,00
Netto contabile 31/12/2013
€ 1.400.000,00
Valore mercato/richiesto
€ 1.400.000,00
Plus/Minus
€ 0,00
B) Si consideri ora l’impresa Beta
con all’attivo un immobile (fabbricato indu-
striale) con valore residuo di bilancio pari a 1,4 milioni. L’immobile è sottoposto ad
aliquota di ammortamento del 3% ed è posseduto da più di tre anni. L’immobile,
rivalutato nel 2008, viene ceduto a 1 milione di euro, valore di mercato inferiore al
valore contabile netto. L’operazione di “sale & lease back” origina una minusvalenza
fiscalmente rilevante.
Dati di partenza:
Costo storico immobile (hp: terreno 30%) € 2.000.000,00
Fondo Amm.to Immobile (10 anni)
€ 600.000,00
Netto contabile 31/12/2013
€ 1.400.000,00
Valore mercato/richiesto
€ 1.000.000,00
Plus/Minus
Ͳ
€ 400.000,00
Impatto Conto Economico
(costi)
Impatto Finanziario (uscite)
Beneficio Fiscale netto
Finanziamento
€ 1.696.011,75
€ 295.978,13
€ 389.123,23
Lease Back
€ 1.707.181,31
€ 307.181,31
€ 431.467,46
'
Lease Back vs Fin.to
€ 11.169,56
€ 11.203,19
€ 42.344,23
SPECIALE BORSEDI STUDIO 2014
Elisa Bisconti
/ Mutuo ipotecario
o sale & lease back immobiliare?
SEGUE DA PAGINA 33
Impatto Conto Economico
(costi)
Impatto Finanziario (uscite)
Beneficio Fiscale netto
Finanziamento
€ 1.814.416,45
€ 414.369,38
€ 421.684,52
Lease Back
€ 1.829.733,44
€ 429.733,44
€ 428.113,96
Δ
Lease Back vs Fin.to
€ 15.316,99
€ 15.364,06
€ 6.429,44
C) Si consideri infine l’impresa Gamma
con all’attivo un immobile (fabbricato
industriale) con valore residuo di bilancio pari a 1,4 milioni e valore di mercato pari
a 2 milioni di euro (prezzo a cui è ceduto al Leasing), sottoposto ad aliquota di
ammortamento del 3% e posseduto da più di tre anni.
Dati di partenza:
Conclusioni
Come è possibile evincere dagli esempi sopra riportati, l’effetto a conto economico
ed in termini di flussi di cassa risultano sostanzialmente omogenei nelle due forme
di finanziamento ipotizzate.
Il punto su cui si vuole però indirizzare l’attenzione è costituito dal beneficio
fiscale netto delle due modalità di finanziamento. Infatti, secondo i calcoli svilup-
pati, non risulta così conveniente – in termini per l’appunto fiscali – la stipula di un
“lease back” in luogo di un finanziamento ipotecario, se non per aggirare le difficol-
tà di erogazione del finanziamento da parte degli istituti di credito. A conti fatti, il
finanziamento ipotecario risulta tanto più conveniente quanto maggiore è il valore
di mercato rispetto al relativo netto contabile. La ragione è da ricercarsi prevalente-
mente nell’imposizione indiretta a cui è sottoposto il contratto e nella tassazione
della plusvalenza generatasi a seguito della cessione del fabbricato alla società di
leasing. Quello che per anni è stato considerato un contratto elusivo da un punto di
vista fiscale, se per molti aspetti può semplificare la gestione aziendale, da un
punto di vista prettamente fiscale, non presenta sempre e comunque un’operazio-
ne vantaggiosa da un punto di vista tributario. Ecco dunque che le aziende si
In questa prima ipotesi è possibile riscontrare:
-
Un impatto a conto economico simile per le due forme di finanziamento;
-
Un impatto finanziario (in termini di flussi in uscita) omogeneo;
-
Un impatto fiscale sostanzialmente indifferente.
Anche per l’impresa Beta la scelta dovrà tenere conto di:
-
Un impatto a CE praticamente allineato tra le due forme di finanziamento;
-
Un impatto finanziario (in termini di flussi in uscita) omogeneo;
-
Un maggiore risparmio fiscale ottenibile con il “lease back” generato dalla
deducibilità della minusvalenza.
Costo storico immobile (hp: terreno 30%) € 2.000.000,00
Fondo Amm.to Immobile (10 anni)
€ 600.000,00
Netto contabile 31/12/2013
€ 1.400.000,00
Valore mercato/richiesto
€ 2.000.000,00
Plus/Minus
€ 600.000,00
Impatto Conto Economico
(costi)
Impatto Finanziario (uscite)
Beneficio Fiscale netto
Finanziamento
€ 1.979.214,98
€ 579.214,98
€ 467.004,12
Lease Back
€ 2.013.621,16
€ 613.621,16
€ 423.096,82
'
Lease Back vs Fin.to
€ 34.406,18
€ 34.406,18
Ͳ
€ 43.907,30
Per l’impresa Gamma la scelta dovrà tenere conto dell’impatto della plusvalenza
nelle tre variabili: - Un minore impatto a CE del finanziamento;
-
Un minore impatto finanziario (in termini di flussi in uscita) generato dal
finanziamento;
-
Un maggiore risparmio fiscale con il finanziamento dovuto alla tassazione
in cinque anni della plusvalenza generatasi dalla cessione dell’immobile.
troveranno di fronte ad una sorta di “
trade–off”
tra vantaggi operativi e vantaggi di
natura fiscale. Si dovrà indagare, caso per caso, se la difficoltà di reperimento delle
risorse può essere superata scontando un maggiore carico fiscale.
Un’ultima considerazione.
A seguito della recente introduzione dell’imposta di registro del 4% in caso di
cessione del contratto di leasing
14
viene meno anche la possibilità di facile “circola-
zione” del contratti in parola.
Il Legislatore sembra, con una certo grado di “schizofrenia legislativa”, da una
parte, volere avvantaggiare il leasing concedendo dei vantaggi (pur se a volte del
tutto apparenti, come si è cercato di dimostrare con gli esempi numerici sopra
riportati) in termini di deducibilità dei canoni, e, dall’altra parte, ad “aggravare” la
trasferibilità dei contratti con un significativo onere tributario.
Non rendendosi, peraltro, forse conto che, a questo punto, potrebbe risultare più
conveniente (e del tutto lecito) estinguere il contratto di leasing senza optare per il
riscatto del bene.
Solo in un secondo momento la società di leasing potrà così stipulare un nuovo
contratto con la società interessata alla disponibilità del bene.
14
L. 147 / 2013 (Finanziaria 2014).
34
NUMERO 218 - MARZO / APRILE 2014
IL COMMERCIALISTA VENETO