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NUMERO 208 - LUGLIO / AGOSTO 2012
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IL COMMERCIALISTA VENETO
svariato tempo addietro ove il settore del fotovoltaico non era così sviluppato e la
domanda di mercato del solo diritto di superficie era sicuramente minore, se non
inesistente. La questione, ad oggi, è quindi tutt’altro che pacifica.
In riferimento all’IRAP, l’eventuale plusvalenza scaturente dalla concessione del
diritto di superficie, risulta in linea di massima imponibile, sia nel caso riguardi beni
strumentali che non strumentali
27
.
Imposizione indiretta
Per i soggetti IVA, la costituzione del diritto di superficie, è equiparata alla cessione
di un bene immobile in base all’art. 2 del D.P.R. 633/1972, con esclusione da IVA
per i terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria di cui alla lettera c), co. 3,
del suddetto art. 2, esenzione dall’imposta nei casi previsti dai punti 8 bis e 8 ter
dell’art. 10 del D.P.R. 633/1972 ed imponibilità ad aliquota ordinaria negli altri casi.
In via ordinaria, la costituzione o il trasferimento del diritto di superficie, se non
rientra nel campo di applicazione dell’IVA, è soggetta ad imposta di registro
28
,
ipotecaria e catastale in misura proporzionale.
La concessione del diritto di superficie su un fabbricato da parte del proprietario
che
non agisce nell’esercizio di impresa
, sconterà l’imposta di registro nella
misura del 7% su un imponibile rappresentato dal corrispettivo pattuito tra le
parti. Similmente l’imposta ipotecaria si applicherà nella misura proporzionale del
2%, mentre l’imposta catastale sarà pari all’1%.
Al contrario, se il diritto di superficie è concesso da un soggetto che
agisce nel-
l’esercizio di impresa
, vi è una pluralità di fattispecie da considerare.
Nel caso in cui l’oggetto della costituzione del diritto di superficie sia un
terreno
non suscettibile di utilizzazione edificatoria
, l’operazione è considerata “fuori
campo IVA”, ai sensi dell’art. 2, co. 3, lett. c), D.P.R. 633/1972.
Se la concessione è relativa ad un
fabbricato abitativo
si renderà applicabile l’art.
10, n. 8 bis, del D.P.R. 633/1972. Tale articolo, invero, risulta applicabile a tutti casi
specifici non specificati dal punto 8 ter del medesimo articolo 10. Pertanto la
costituzione del diritto di superficie
29
:
*
è normalmente esente da IVA, scontando le imposte d’atto in misura pro-
porzionale;
*
è soggetta ad IVA, nel caso in cui il cedente sia l’impresa costruttrice o che
vi abbia eseguito, anche attraverso imprese appaltatrici, gli interventi di cui all’art.
31, co. 1, lett. c) d) ed e) della L. 457/78 (Testo Unico dell’Edilizia), e la cessione
avvenga entro 5 anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento
(imponibilità obbligatoria), ovvero nel caso in cui la stessa impresa costruttrice/
ristrutturatrice cedente abbia manifestato espressamente l’opzione per l’imposi-
zione nel caso di cessione post quinquennale; infine un’impresa cedente, qualsiasi
essa sia, può optare per l’imponibilità IVA nel caso di cessione di “alloggi sociali”,
definiti dal D.M. 22.04.2008. Nel caso, quindi, di imposizione IVA, le imposte
d’atto saranno applicabili in misura fissa. Nei casi di imponibilità IVA per opzione,
si applicherà ai sensi dell’art. 17, comma 6, lettera a bis), del D.P.R. 633/1972 il
meccanismo del
reverse charge
.
Nel caso in cui il diritto di superficie abbia ad oggetto un
fabbricato strumentale
all’esercizio di attività d’impresa, non suscettibile di diversa destinazione senza
radicali trasformazioni, la cessione si qualificherà come esente IVA, riguardando un
immobile “strumentale per natura” ai sensi dell’art. 10, punto 8 ter, D.P.R. 633/
1972. Tale esenzione è tuttavia derogata, prevedendo l’imposizione all’IVA, nei
seguenti specifici casi:
*
cessione effettuata dall’impresa costruttrice/ristrutturatrice, come sopra
identificata, entro 5 anni dal termine della costruzione o dell’intervento; non si
applicherà il
reverse charge
.
*
cessione ove il cedente, quale che sia, abbia espressamente manifestato
l’opzione per l’imponibilità IVA; sarà applicabile il
reverse charge
.
Si evidenzia che, anche qualora la cessione risulti esente IVAai sensi del punto 8 ter,
l’imposta di registro risulterà comunque dovuta in misura fissa (euro 168) e non
proporzionale, in quanto l’art. 40 del D.P.R. 131/1986, in tema di alternatività IVA-
registro, assimila le operazioni esenti alle operazioni imponibili con la sola esclu-
sione di cui all’art. 10 punti 8, 8 bis e 27 quinquies. Di contro le imposte ipotecarie
e catastali risultano dovute, per tutte le cessioni di cui all’art. 10, punto 8 ter, sia
esenti che imponibili, non solo in misura proporzionale, ma con aliquota relativa
all’imposta ipotecaria rafforzata al 3% anziché del 2%, mentre l’imposta catastale
rimane all’1%.
Altra fattispecie da considerare in sede di trattativa precontrattuale è il possibile
impatto dell’operazione, eventualmente esente da IVA, sul
pro-rata
di detraibilità
dell’IVA e sulla rettifica dell’imposta detratta al momento dell’acquisto del bene
immobile, ai sensi dell’art. 19 e seguenti del D.P.R. 633/1972, con particolare
Impianti fotovoltaici
su fabbricati strumentali
SEGUE DA PAGINA 6
riferimento all’occasionalità dell’operazione e al c.d. “periodo di osservazione” ai
sensi dell’art. 19 bis 2 del decreto IVA.
Si propone ora un’ultima riflessione riferita all’IVA. Si evidenzia che l’imposta
dovuta dal cedente per il trasferimento del diritto di superficie si renderebbe esigibile
interamente al momento della stipulazione dell’atto, ai sensi dell’art. 6 del D.P.R.
633/1972, ciò indipendentemente dal fatto che il pagamento da parte del superficiario
avvenga in un’unica soluzione o in più rate
30
. Il cedente si potrebbe trovare nella
situazione di dover anticipare l’IVA all’Erario, che solo in seguito sarebbe rimbor-
sata dal superficiario in base al pagamento rateale concesso. Parrebbe sorgere una
situazione paragonabile a quella precedentemente descritta in tema di imposizione
diretta. Tuttavia va segnalato che l’attuale allargamento dell’applicazione del mec-
canismo del
reverse charge
, per fabbricati abitativi e strumentali, rende tale consi-
derazione non necessaria, almeno nel caso entrambe le parti siano soggetti passivi
di imposta. Il cedente, infatti, emetterà la fattura senza esposizione dell’IVA, la
quale sarà integrata successivamente dal cessionario che provvederà altresì alla
registrazione della fattura sia nel registro degli acquisti che in quello delle vendite.
Valutazioni di convenienza
Prima di procedere operativamente alla cessione del diritto di superficie ai fini descrit-
ti nel presente elaborato, occorre valutare attentamente le varie opzioni a disposizio-
ne, allo scopo di orientarsi sull’alternativa più fiscalmente conveniente e
normativamente più tutelante. Nello specifico caso di un’impresa che concede ad
un’altra l’area soprastante un proprio fabbricato strumentale, è stato illustrato come
le modalità di pagamento del corrispettivo contrattuale non influenzino la tassazione
in capo al concedente in relazione alle imposte dirette, che avverrà nell’esercizio di
sottoscrizione dell’atto, salvo la possibile rateazione ex art. 86 TUIR.
Si propongono di seguito le tre alternative operative potenzialmente più frequenti
che i contraenti potranno valutare nella fase precontrattuale, riferite alle modalità di
pagamento concesse al superficiario per il trasferimento del diritto reale:
a)
Pagamento immediato integrale da parte del superficiario
: è l’ipotesi
generalmente più favorevole al concedente che disporrà immediatamente delle ri-
sorse finanziarie per far fronte all’imposizione tributaria. Il superficiario, dopo
aver opportunamente redatto un piano per stimare la redditività del proprio inve-
stimento, proporrà il prezzo che è disposto a versare al momento della stipulazione
del contratto per l’acquisizione del diritto di superficie. Tale prezzo costituirà per
il concedente la plusvalenza imponibile, eventualmente al netto del costo storico
del diritto di superficie, stimato alla luce delle considerazioni precedentemente
illustrate.
b)
Pagamento con rate periodiche
: tale ipotesi è generalmente preferita dal
superficiario a scapito del concedente. Il concedente, dal punto di vista finanziario,
dovrà considerare la possibilità che le entrate rappresentate dai primi versamenti
rateali non riescano a far fronte alle uscite relative alle imposte dovute. Tuttavia
all’agevolazione del pagamento dilazionato concesso al superficiario potrebbe es-
sere attribuito un “prezzo”, rappresentato da una quota di interessi di rateazione
che dovranno essere periodicamente corrisposti al concedente. Ad esempio, stabi-
lito il “valore capitale” dell’investimento così come stimato al punto
a)
(vale a dire
il prezzo che il superficiario dovrebbe corrispondere al momento della stipulazione
del contratto per la concessione del diritto di superficie) e suddiviso lo stesso per
il numero di rate concordate, sarà possibile addizionare a ciascuna rata una quota di
interessi sulla base di un adeguato piano di rateazione opportunamente redatto. Il
tasso di interesse applicabile potrebbe essere determinato stimando i potenziali
rendimenti di investimenti alternativi delle risorse finanziarie cui il cedente, con la
concessione del pagamento dilazionato al superficiario, rinuncia. Il procedimento
di stima consiste nella determinazione di un tasso
free risk
, che oggi potrebbe
essere pari al rendimento medio dei titoli di Stato dei Paesi “tripla A” (tenuto conto
degli effetti della crisi economico-finanziaria degli ultimi anni, che ha reso meno
significativi i parametri “agganciati” ai titoli di Stato nazionali), adeguato dell’effet-
to inflattivo della moneta atteso nel periodo considerato, cui andrà ulteriormente
aggiunto un premio per il rischio, c.d.
risk premium
, connesso alle specifiche
caratteristiche dell’impresa superficiaria valutate sotto l’aspetto della capacità del-
la stessa di garantire il futuro pagamento delle rate pattuite
31
.
In questi casi, inoltre, pare ragionevole, in sede di dichiarazione dei redditi, che il
cedente imputi a plusvalenza l’importo “capitale”, così come stimato al punto
a)
,
imputando invece ad interessi attivi da dilazione di pagamento, ex art. 89 del TUIR,
la quota di interessi di competenza, così come risultante dal piano di rateazione che
sarà appositamente redatto per fini di chiarezza e documentazione, anche a valenza
probatoria in caso di accertamento fiscale. A fini prudenziali è preferibile che la
modalità di pagamento, con l’esplicitazione del valore dell’impianto e la
quantificazione degli interessi, sia chiaramente indicata dal contratto.
c)
Rate periodiche con pagamento parziale immediato
: tale ipotesi è frutto
di una combinazione delle due alternative precedenti. In linea teorica talemetodologia
potrebbe permettere al concedente di riuscire a far fronte alle uscite finanziarie
connesse alla tassazione ed altresì al superficiario di beneficiare del pagamento
dilazionato. A livello fiscale per il cedente il trattamento non varia dal punto prece-
dente in quanto la plusvalenza sarà rilevata in base al complessivo valore “capitale”
e gli interessi di competenza di ciascuna anno potranno essere separatamente indi-
cati nelle relative dichiarazioni dei redditi.
27
Per la rilevanza della plusvalenza ai fini IRAP su beni non strumentali si veda l’art. 5, co. 3, del D.Lgs. 446/1997. Riguardo la rilevanza riferita a beni strumentali si rimanda
invece alla circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 27/E del 26.05.2009, nonché alla risoluzione n. 112/E del 28.04.2009.
28
Cfr S. Cinieri,
L’atto di costituzione o trasferimento del diritto di superficie ai fini dell’imposta di registro
in Il Fisco n. 28/09, 1, pag. 4586.
29
Alla luce delle modifiche introdotte dal D.L. n. 83/2012 in tema di assoggettamento ad IVA di cessioni e locazioni di immobili ed obbligo del meccanismo dell’inversione
contabile (o reverse charge), in vigore dal 26 giugno 2012.
30
Cfr Risposte Eutekne, Quesito del 04.03.2011, “Cessione di diritto di superficie su tetto di fabbricato strumentale – Disciplina applicabile ai fini delle imposte dirette e
indirette”, a cura di L. Fornero, in Sistema Integrato Eutekne.
31
Tale metodologia di determinazione del tasso è generalmente nota come R.A.D.R.,
risk adjusted rate of return
. Si veda a riguardo L. Guatri e M. Bini,
Nuovo trattato sulla valutazione delle aziende
, 2009, pag. 241.