NUMERO 232 - LUGLIO / AGOSTO 2016
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IL COMMERCIALISTA VENETO
Alessandro Solidoro
GIUSEPPEREBECCA
Ordine di Vicenza
La cessione di fabbricati da abbattere
NORME E TRIBUTI
SEGUE A PAGINA 10
1 - Introduzione
La questione della cessione di fabbricati da demolire, dal 2008 fiscalmente
considerata cessione di area piuttosto che cessione di immobile, era final-
mente giunta al vaglio della Corte di Cassazione, nel 2014. Infatti con la
sentenza n. 4150 del 21 febbraio 2014, la Cassazione si è espressa a favore
del contribuente, orientamento poi confermato anche dalla successiva sen-
tenza n. 15629 del 9 luglio 2014. E’ stata anche subito presentata una nuova
interrogazione parlamentare, la n. 5-03220 del 15 luglio 2014, la quarta sul
tema, che però non ha fornito una soddisfacente risposta
1
.
La Cassazione era anche intervenuta, in ambito di imposta di registro; con
la sentenza n. 24799 del 21 novembre 2014 aveva confermato la possibilità
per l’Amministrazione Finanziaria di riqualificare, ai fini dell’imposta di re-
gistro, l’atto di cessione di immobile da demolire in cessione di area
edificabile, qualora ne sussistano i presupposti ex art. 20 del D.P.R. n. 131/
1986 (possibilità che ai fini IVA è invece sempre stata negata dalla stessa
Amministrazione Finanziaria). La successiva recente sentenza del 13 giu-
gno 2016 (la n. 12062) ha confermato la tesi. Infine, nell’ambito delle impo-
ste dirette, abbiamo la sentenza di Cassazione n. 16983 del 19 agosto 2015
la quale, senza fare alcun riferimento alle due precedenti sentenze del 2014,
contrariea, sposa la tesi dell’Amministrazione Finanziaria. Ma il caso era
particolare. La questione non pare comunque definita, e la riprova ne è data
dal copioso contenzioso in essere.
2 – Il caso
Trattiamo una questione che si verifica frequentemente, nella pratica: la
vendita di un fabbricato da demolire.
Si tratta di un’operazione non sempre facile da inquadrare, sotto l’aspetto
tributario, quando il venditore è un privato.
Ai fini delle imposte indirette, abbastanza pacificamente si ritiene trattarsi
di cessione di fabbricato, come in realtà è, e quindi non si pongono proble-
mi particolari. Si applicano, dal 1° gennaio 2014, l’imposta di registro nella
misura del 2% in caso il trasferimento abbia ad oggetto la prima casa (esclu-
se quelle rientranti nelle categorie catastali A1, A8 e A9), ovvero del 9% in
tutti gli altri casi, con imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa di
Euro 50,00 ciascuna
2
.
Ai fini delle imposte dirette, invece, si potrebbe essere in presenza di ces-
sione di terreno, e non di fabbricato, con le conseguenze che esamineremo.
È benvero che questo aspetto riguarda esplicitamente il venditore, ma in
una compravendita l’assoggettamento ad imposta necessariamente influi-
sce sul prezzo. E proprio la tesi della equiparazione cessione fabbricati da
demolire a cessione di terreno, è stata più volte confermata dall’Ammini-
strazione Finanziaria, dal 2008. Si può ritenere che le motivazioni che stan-
no alla base vanno ricercate soltanto nell’esigenza di assicurare gettito.
Si tenga conto che ai fini delle imposte dirette, nel caso di cessione di
fabbricato, il possesso ultraquinquennale o la provenienza successoria
escludono l’intento speculativo, rendendo così neutra l’operazione, men-
tre per la cessione di area edificabile c’è sempre l’intento speculativo, al di
là del periodo di possesso e della provenienza. Ben si comprende, dunque,
la rilevanza dell’inquadramento dell’operazione.
Ciò che preoccupa gli addetti ai lavori non è tanto la Risoluzione n. 395/E del
2008, quella che appunto ha dato origine a tutto, e che qui avremo modo di
commentare compiutamente, quanto piuttosto le successive, continue, nume-
rose e reiterate conferme da parte dell’Amministrazione Finanziaria, e non solo.
La Cassazione ben due volte, con la sentenza n. 4150 del 21 febbraio 2014,
e la n. 15629 del 9 luglio 2014, ha confermato quanto la dottrina fin da subito
ha sostenuto: non si può considerare cessione d’area una cessione di
fabbricato, solo per questioni che esulano dall’atto stesso.
Ma, come vedremo, tutto ciò non è stato sufficiente a far cambiare idea
all’Amministrazione Finanziaria. Tra l’altro in parte corroborata da due sen-
tenze, sempre di Cassazione, relativamente però all’imposta di registro (la
n. 24799 del 21 novembre 2014 e la n. 12062 del 13 giugno 2016).
3 – La nostra critica
3.1 Premessa
Commentiamo l’interpretazione ministeriale data dalla Risoluzione n. 395/E
del 2008. L’Amministrazione Finanziaria, nella sua impostazione, fa un salto
logico, che non è, a nostro avviso, legittimata a fare. Se la cessione riguar-
da fabbricati, la stessa cessione dovrà essere trattata in modo
consequenziale, e non sulla base di costruzioni che di giuridico non hanno
nulla. Il valore, o meglio la determinazione del valore, non può ovviamente
essere elemento caratterizzante l’inquadramento giuridico dell’atto.
Nel caso esaminato l’Amministrazione Finanziaria afferma che non si ven-
dono “i fabbricati, oramai privi di effettivo valore economico, ma, diversa-
mente, l’area su cui gli stessi insistono, riqualificata in relazione alla
potenzialità edificatorie (sic) in corso di definizione. Al riguardo, è signifi-
cativa la circostanza che lo schema di convenzione predisposto ha già
stabilito le cubature ammesse in relazione alle varie tipologie di edifici
realizzabili (residenziali, produttivi e destinati ad uffici e commercio).
Dal predetto schema di convenzione risulta, inoltre, che l’area sarà sotto-
posta ad interventi di trasformazione urbana che comporteranno modifiche
all’aspetto, alla consistenza e alle funzioni insediate, e che per la realizza-
zione degli edifici residenziali e uffici previsti sarà necessaria la preventiva
demolizione degli edifici esistenti.
Ad avviso della scrivente, concordemente a quanto ritenuto dalla Direzio-
ne Regionale, la fattispecie in esame appare riconducibile alla lettera b),
trattandosi di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria”.
Si tratta di una affermazione illogica, non coerente; si vende un fabbricato,
non si vende un terreno. In ogni caso l’atto di compravendita è riferito ad
un fabbricato, che come tale dovrà essere in regola da un punto di vista
urbanistico (altrimenti l’atto sarà nullo), anche in base alle disposizioni.
Trattandosi di un fabbricato, ha dei dati catastali ben determinati e precisi,
ha una scheda catastale sua propria, che tra l’altro dovrà anche essere
relativa alla realtà effettiva, dovrà avere il riferimento alla classe energetica
dell’edificio. All’atto non è allegato certamente il certificato di destinazione
urbanistica, che è relativ solo ai terreni. In presenza di attività commerciali
locate a terzi, poi, ben potrebbero anche esserci diritti di prelazione da parte
degli affittuari, diritti non esistenti in caso di vendita di terreno edificabile.
Ma se anche tutto ciò non bastasse, ai fini delle imposte indirette si avrà
l’applicazione delle imposte relative al bene ceduto, fabbricato, non terreno.
È evidente come la tesi delle Entrate generi una serie di dubbi interpretativi
di difficile soluzione circa la corretta applicazione delle disposizioni conte-
nute nell’art. 67, co. 1, lett. a) e b), TUIR. Si finirebbe, infatti, per individuare
il regime fiscale delle cessioni di immobili, non in relazione alla tipologia del
bene oggetto di trasferimento, ma con riferimento alla natura dell’interven-
to edilizio che sarà realizzato dall’acquirente
3
.
La dottrina è pressoché unanime nel bocciare tale interpretazione.
Unico intervento a sostegno della tesi ministeriale è quello di due collabo-
ratori dell’amministrazione stessa
4
.
In tale articolo venivano segnalate la sentenza della Commissione Tributa-
ria di Ravenna (n. 228/2002), già analizzata in altra parte del presente inter-
vento, ed altra sentenza, inedita (Commissione Tributaria Provinciale di
Ravenna, Sez. III, n. 161/03/10 del 19 novembre 2010).
Secondo tale ultima sentenza, il prezzo dichiarato delle parti risulta essere
“tipico delle aree fabbricabili della zona”.
Non si sa se questa fosse l’unica motivazione. Ove così fosse, il ragiona-
mento sarebbe facilmente smontabile: non può essere certamente un prez-
zo che qualifica un atto, sotto l’aspetto tributario.
Nella fattispecie, il valore del terreno risultava essere sensibilmente più
elevato di quello della costruzione. Ma potrebbe anche non essere, ed
allora? Se il prezzo dell’area fosse uguale, o addirittura se fosse inferiore al
1
Ne avevamo già trattato nell’articolo
Cessione di immobili da demolire: la Cassazione fa nuova chiarezza
ne ICV n. 222 di novembre/dicembre 2014.
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Fino al 31 dicembre 2013, l’imposta di registro era dovuta nella misura del 7% e le imposte ipotecarie e catastali nella misura complessiva del 3%, salvo l’applicazione dell’1%
in presenza di un piano di intervento (cosiddetto PUA).
3
Cfr. A. Busani,
Trasformazione fiscale da fabbricato a terreno
, ne Il Sole 24 Ore, 08/11/2008, dove si legge: “Quando la legge fiscale dispone la tassazione della plusvalenza nel
caso di cessione di “terreno suscettibile di destinazione edificatoria”, il presupposto della norma non può che essere la natura del bene venduto, ma non certo l’intenzione
dell’acquirente”
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A. Albano - P. Stellacci,
Profili interpretativi in materia di cessione di fabbricati da demolire che insistono su area fabbricabile
, ne Il Fisco n. 17 del 2011, p. 2675.
