Il Commercialista Veneto n.232 (LUG/AGO 2016) - page 10

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NUMERO 232 - LUGLIO / AGOSTO 2016
IL COMMERCIALISTA VENETO
La cessione di fabbricati da abbattere
SEGUE DA PAGINA 9
IMPOSTE DIRETTE
Cessione Fabbricato
Cessione Area
Commissione Tributaria Regionale di Bologna, sentenza
n. 189 del 26 gennaio 2015
Commissione Tributaria Regionale di Bologna, sentenza
n. 506 del 6 marzo 2015
Commissione Tributaria Regionale di Brescia, sentenza n.
1072 del 17 marzo 2015
Commissione Tributaria Regionale di Bologna, sentenza
n. 933 del 20 aprile 2015
Commissione Tributaria Provinciale di Savona, sentenza
n. 385 del 4 giugno 2015
Commissione Tributaria Provinciale di Bergamo, sentenza
n. 421 del 4 maggio 2015
Commissione Tributaria Provinciale di Brescia, sentenza
n. 547 del 10 giugno 2015
Commissione Tributaria Provinciale di Bergamo, sentenza
n. 455 del 26 maggio 2015
Commissione Tributaria Provinciale di Bergamo,
sentenza n. 561 del 2 luglio 2015
Commissione Tributaria Regionale di Liguria, sentenza n.
91/1/15 (ne Il Sole 24 Ore del 1 giugno 2015)
Commissione Tributaria di secondo grado di Bolzano,
sentenza n. 98 del 18 agosto 2015
Commissione Tributaria Regionale di Bergamo, sentenza
n. 455/1/2015, (ne Il Sole 24 Ore dell’8 giugno 2015)
Corte di Cassazione, sentenza n. 16983 del 19 agosto
2015
Commissione Tributaria Provinciale di Bergamo, sentenza
n. 540 del 30 giugno 2015
Commissione Tributaria Provinciale di Cagliari, sentenza
n. 1006 del 3 novembre 2015
Commissione Tributaria Provinciale di Forlì, sentenza n.
260 del 30 giugno 2015
Commissione Tributaria Regionale di Venezia n. 829 del
23 giugno 2016
Commissione Tributaria Provinciale di Bergamo, sentenza
n. 680 del 5 ottobre 2015
Commissione Tributaria Provinciale di Varese, sentenza
n. 617 del 17 novembre 2015
Commissione Tributaria Provinciale di Brescia, sentenza
n. 665 del 22 novembre 2015
Commissione Tributaria Provinciale di Verona, sentenza
n. 517 del 27 novembre 2015
Commissione Tributaria Regionale di Napoli, sentenza n.
10713 del 1 dicembre 2015
Commissione Tributaria Provinciale di Reggio Emilia n. 46
dell’1 marzo 2016
valore del fabbricato, l’atto sarebbe pur sempre inquadrabile come cessio-
ne di fabbricato e non di area? Appare quantomeno labile, il solo riferimen-
to al prezzo. In senso assolutamente critico si è pronunciato anche il
Notariato, con lo Studio n. 24/2012/T pubblicato il 20 dicembre 2012 ove
l’autrice, Maria Pia Nasti, così si è espressa: “La tesi ad oggi sostenuta che
equipara la cessione di un fabbricato che sarà demolito dall’acquirente a
cessione di area solo ai fini delle imposte dirette, mentre ai fini delle imposte
indirette si tratterebbe, invece, di una cessione di fabbricato appare al-
quanto opinabile. Infatti, una cessione realizzata attraverso un unico atto,
non può essere considerata cessione di area ai fini delle imposte dirette e
invece cessione di fabbricato ai fini delle imposte indirette considerato che
ai fini del rogito notarile è richiesta la regolarità edilizia, i dati catastali e non
ci sarà un certificato di destinazione urbanistica”.
Ovviamente siamo dello stesso avviso.
3.2 Cassazione n. 16983 del 19 agosto 2015
In questo caso la Cassazione, andando contro le due precedenti sentenze,
la n. 4150/2014 e la n. 15629/2014, che peraltro stranamente non richiama,
riqualifica l’atto di cessione di immobile da abbattere come cessione di aree
fabbricabile. Nella fattispecie in ogni caso il terreno era stato classificato
come “area fabbricabile” e le parti nell’atto avevano indicato, quale ogget-
to del contratto, la cessione di un “area di terreno con in parte sovrastanti
fabbricati”. Elementi, questi, che hanno fatto propendere appunto per la
tesi della riqualificazione dell’atto. Non ci pare quindi che tale sentenza
possa essere considerata come un revirement del massimo collegio.
4 – Altra giurisprudenza
La giurisprudenza su questo particolare caso è ormai molto diffusa.
Elenchiamo le varie sentenze, più recenti, dal 2015.
Alla fine, ne commentiamo una, quella recente della Commissione Tributa-
ria Regionale del Veneto del 23 giugno 2016.
4.1 Sintesi prassi e giurisprudenza
4.2 Sentenza della Commissione Tributaria Regionale del Veneto n. 829
del 23 giugno 2016, Rel. Daniele Corletto
Il caso riguardava la cessione di un fabbricato unifamiliare con area sco-
perta per il quale la proprietà aveva richiesto, ante cessione, il rilascio di
una autorizzazione a costruire, previa demolizione.
L’acquirente a sua volta aveva ottenuto tale autorizzazione, sempre ante
acquisto dell’immobile.
La Commissione ha ritenuto “che il concreto inquadramento di una
fattispecie ai fini della determinazione del corrispondente regime fiscale
vada fatta in ogni caso alla luce di una valutazione sostanziale che, ispiran-
dosi al principio di verità, porti ad individuare la effettiva funzione econo-
mica e giuridica che un comportamento od un negozio venga ad assumere,
nel quadro dei correnti rapporti economici e sociali”.
Nel caso specifico le istanze edilizie proposte riguardavano “la demolizio-
ne di un fabbricato uni familiare e la nuova costruzione di due fabbricati
collegati da un portico” aventi sedime, giacitura, altezza, cubatura, destina-
zione d’uso del tutto differenti e superiori rispetto a quelli dell’esistente
fabbricato con un considerevole aumento di volumetria”.
Così conclude la Commissione: Il prezzo di cessione pattuito risulta consi-
derevolmente più elevato rispetto a quello corrente per immobili di analoga
collocazione, tenendo conto che l’edificio era da qualificarsi come inabita-
bile, e comunque abbisognevole di significativi interventi per poter essere
utilizzato”. Peraltro, contrariamente alla decisione della Commissione Tri-
butaria Provinciale di Vicenza con sentenza 878/07/14 del 29 dicembre 2014,
la Commissione Regionale ha riqualificato la cessione dell’immobile da
abbattere in cessione di area edificabile. Invero nella fattispecie, come
evidenziato dalla stessa Commissione, c’era una evidente e molto rilevante
differenza di valore tra il bene ceduto e quanto realizzato.
“Sulla base degli enunciati elementi di fatto risulta evidente come l’oggetto
e la causa effettivi del contratto fossero rappresentati dal trasferimento
delle capacità edificatoria che il bene nel suo complesso era in grado di
esprimere. Va dunque ritenuto che l’oggetto della compravendita non fos-
se da ravvisarsi nel fabbricato, privo di effettivo valore economico o co-
munque dotato di un valore ben inferiore a quello realizzato con la vendita,
quanto piuttosto, con tutta evidenza, nell’area su cui
lo stesso insisteva e nell’ulteriore scoperto
circostante,economicamente pregevole per le sue at-
tuali ed effettive potenzialità di sfruttamento
edificatorio.
Non si tratta nel caso di indagare eventuali intenzioni
soggettive delle parti o più ancora eventuali progetti
edificatori concepiti dalla sola parte acquirente, po-
sto che l’ulteriore potenzialità edificatoria costitui-
sce, sulla base delle circostanze, un dato fattuale, già
oggettivamente valutabile ed economicamente
valorizzabile, e non un elemento futuro ed incerto,
rimesso alle intenzioni degli acquirenti”.
5 – Suggerimenti pratici operativi
Stiamo assistendo, invero un po’ inermi, a una presa
di posizione dell’Amministrazione Finanziaria che non
convince. La tesi ad oggi sostenuta, ovvero
l’equiparazione tra la cessione di un fabbricato che
sarà demolito dall’acquirente e cessione di area, vali-
da peraltro ai soli fini delle imposte dirette, poiché ai
fini delle imposte indirette non si discute, non pare
condivisibile. Il fatto stesso che l’Amministrazione
Finanziaria cambi impostazione, a seconda degli inte-
ressi specifici, mina alla radice questa impostazione.
Non si può considerare un atto di cessione, che ne-
cessariamente è un atto unico, cessione di area ai fini
delle imposte dirette ed invece cessione di fabbricato
ai fini delle imposte indirette (R.M. 395/E/2008), e an-
cora, ai fini della contabilizzazione, cessione di fab-
bricato se il fabbricato è atto all’uso, ancorché ap-
punto da demolire, o di area se si tratti, invece, di un
rudere (Circolare 1/E/2007, paragrafo 7.4).
Sarebbe pura schizofrenia fiscale. Si tenga anche conto
che l’atto notarile è redatto nello schema per le costru-
zioni, per le quali è richiesta la regolarità edilizia, saranno
indicati i dati catastali, non ci sarà un certificato di desti-
nazione urbanistica, specifica per i terreni, e l’aliquota
SEGUE A PAGINA 11
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