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NUMERO 215 - SETTEMBRE / OTTOBRE 2013
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NORME E TRIBUTI
LADISLAO KOWALSKI *
Avvocato in Pordenone
IL COMMERCIALISTA VENETO
I debiti condominiali tra solidarietà
e parziarietà come previsti dalla
novella di riforma del condominio
SEGUE A PAGINA 10
Premessa
La ripartizione ed il pagamento delle spese condominiali rappresenta una delle
maggiori fonti di contenzioso all’interno di quel complesso edilizio. Come ciò non
bastasse, recenti interpretazioni giurisprudenziali e da ultima la riforma del condo-
minio di cui alla L. 220 dell’11/12/12, hanno messo mano all’argomento creando
non poche difficoltà interpretative. Partiamo dall’inizio.
Secondo consolidato e costante principio si era ritenuto che le spese condominiali
costituissero, tra i condomini, un’obbligazione avente natura solidale. Fermo quin-
di l’obbligo di ripartizione delle spese tra i singoli condomini secondo i criteri
indicati dall’art. 1123 e segg. c.c, nei confronti dell’esterno ogni creditore del condo-
minio poteva agire, per recupero di quanto non gli fosse stato pagato, direttamente
nei confronti di uno o di alcuni dei condomini scegliendo, a suo gradimento, e
chiedendo a costui o a costoro il pagamento dell’intero. Apropria volta il condomi-
no o i condomini escussi aveva o avevano diritto di rivolgersi, secondo le normali
regole previste dalla responsabilità solidale ex art. 1299 c.c., agli altri comproprie-
tari chiedendo, a ciascuno, la propria quota.
Tale consolidato orientamento fu completamente travolto dalla pronuncia delle
Sezioni Unite della Cassazione dell’8/04/08 n. 41/98.
Secondo il principio espresso da quella sentenza ed in base all’articolato ragiona-
mento lì svolto, venne totalmente mutato l’indirizzo fino allora vigente. In pratica,
si disse che le obbligazioni del condominio erano caratterizzate dalla c.d.
parziarietà
” rispetto alla consolidata “
solidarietà
”. Ogni condomino, quindi, era
tenuto, nei confronti del creditore del condominio, limitatamente alla sola sua quota
con esclusione delle altre.
Inutile dire il grave sconcerto che tale pronuncia causò. Da una parte i prestatori di
beni e servizi al condominio i quali, per recuperare il proprio credito, anzichè agire
nei confronti del condominio come rappresentato dall’amministratore ed in base a
quel titolo escutere il condomino ritenuto più solvibile, si trovavano costretti ad
agire singolarmente nei confronti dei singoli condomini ed ognuno per la propria
quota. Si innescavano, tra l’altro, problemi di privacy. Come poteva il terzo creditore
sapere chi non aveva pagato e quale fosse la sua quota? Aveva l’obbligo l’ammini-
stratore unico depositario di questa conoscenza di dare tali informazioni?
All’epoca il Garante intervenne subito dichiarando, ovviamente, che tali informa-
zioni potevano essere date dall’amministratore ai richiedenti.
Certo, tale soluzione, se da una parte scontentava i terzi creditori, dall’altra parte
faceva tirare un respiro di sollievo ai condomini i quali, finalmente, erano esentati
dal dovere mettere mano ai propri risparmi per pagare i debiti altrui.
La riforma
Su questo panorama, così sinteticamente esposto, è intervenuta la riforma del
condominio con la specifica disposizione di cui all’art. 63 co. 1° e particolarmente
co. 2°, disp. att. cc. Quelle disposizioni prevedono:
- che l’amministratore possa ottenere decreto ingiuntivo contro il condomino mo-
roso per quanto di sua competenza e stabiliscono anche che lo stesso è tenuto a
comunicare ai creditori non soddisfatti i dati dei condomini che non abbiano ono-
rato i propri debiti;
- che i creditori devono preventivamente escutere i condomini morosi, e solo suc-
cessivamente, potranno agire per il recupero di quel credito nei confronti dei
condomini in regola con i pagamenti.
Questo è il panorama attuale della situazione che, al di là dell’apparente semplicità,
realizza una serie notevole di difficoltà interpretative di non facile soluzione.
Solidarietà – parziarietà
Le disposizioni codicistiche art. 1292 e succ. c.c. non definiscono il concetto di
solidarietà ma cercano di identificarlo attraverso le sue conseguenze: “
L’obbliga-
zione è in solido quando più debitori sono obbligati tutti per la medesima prestazio-
ne, in modo che ciascuno può essere costretto all’adempimento per la totalità e
l’adempimento da parte di uno libera gli altri; oppure quando tra più creditori
ciascuno ha diritto di chiedere l’adempimento dell’intera obbligazione e l’adempi-
mento conseguito da uno di essi libera il debitore verso tutti i creditori
”.
Partendo da tale dettato risultavano sicuramente essere solidali, tant’è che ancor
oggi lo sono, tutte le obbligazioni c.d. di natura
extracontrattuale
e, quindi, tutti gli
importi dovuti a seguito di fatti dolosi o colposi che avessero cagionato un danno
secondo il disposto dell’art. 2043 cc. Per intenderci, esemplificando, i danni causati
dalla mancata manutenzione del condominio, in quanto derivanti da colpa (impru-
denza, negligenza, imperizia, non osservanza di norme, regole o discipline), doveva
e deve considerarsi avere natura
extracontrattuale
e, pertanto, realizzare una obbli-
gazione solidale perché così espressamente previsto ai sensi dell’art. 2055 c.c.
A parte tale eventualità rimangono da definire le spese per la conservazione ed il
godimento di parti e impianti comuni, prestazioni dei servizi condominiali, le inno-
vazioni deliberate dalla maggioranza secondo l’elencazione di cui all’art. 1123 c.c.
Tali ultime appartengono, al contrario rispetto alle prime, alla categoria della
responsabilità di natura
contrattuale
in quanto provenienti da obbligazioni. Sono,
pertanto, questi voci di spesa ad essere interessate dal concetto di solidarietà o
parziarietà.
La solidarietà
La prima si ha quando è prevista dalla legge e abbiamo appena visto che la respon-
sabilità da fatto illecito è espressamente prevista come responsabilità
extracontrattuale, perché così prevede l’art. 2055 c.c.
Inoltre, la solidarietà può provenire dal titolo. Si pensi quando, per esempio, Tizio
e Caio, assumono in locazione un appartamento e nel contratto si stabilisce che tale
impegno viene da loro assunto in via solidale. Pertanto se e quando Caio dovesse
lasciare l’appartamento per trasferirsi altrove, rimarrà pur sempre obbligato con
Tizio al pagamento del canone e ciò per l’intero. Inoltre, specificatamente per la
materia condominiale, si era sempre ritenuto che l’art. 1123 c.c. che titola “
Ripar-
tizione delle spese
”, avesse una rilevanza meramente interna al rapporto condomi-
niale laddove, nei confronti dell’esterno l’obbligo di pagare rimaneva solidale.
Vi sono poi altri criteri per individuare la solidarietà: l’indivisibilità delle obbliga-
zioni, l’identica causa dell’obbligo, l’unitarietà del gruppo dei debitori. Tali ultime,
tuttavia, a parte l’indivisibilità, costituiscono solo degli indici ma non dei certi
criteri di distinzione.
Queste, fondamentalmente, le ragioni per le quali le obbligazioni condominiali era-
no state sempre ritenute solidali con la comoda conseguenza, a favore dei creditori,
di poter agire direttamente e a propria scelta nei confronti di uno o più condomini
ritenuti più solvibili per il recupero dell’intero credito.
La parziarietà
Come detto tale indirizzo è stato totalmente mutato dalla citata sentenza delle
Sezioni Unite. La stessa, infatti, ha evidenziato, valorizzato e fatte proprie diverse
considerazioni:
– innanzi tutto che l’obbligazione condominiale in quanto pecuniaria è naturalmen-
te divisibile (l’indivisibilità esclude la parziarietà);
– ha poi ritenuto che il disposto dell’art. 1123 c.c. – sulla ripartizione delle spese
condominiali tra tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di
ciascuno e con gli ulteriori criteri dell’uso maggiore ominore che taluno ne possa fare
o nel caso di parti destinate a servire solo alcuni - non abbia, come fino allora ritenuto,
una valenza meramente interna ma, al contrario, stabilisca che tale dovere si riverberi
nei confronti dell’esterno. Quindi ognuno dovrà pagare solo la propria quota;
- tale previsione veniva anche supportata da un principio di analogia. Si sa che nel
nostro ordinamento giuridico l’analogia è importante perché costituisce un mezzo
per risolvere questioni che non trovano specifica disciplina. Alle stesse, pertanto,
si potranno applicare i principi previsti per la soluzione di situazioni analoghe.
Di tale analogia - nel caso che ci interessa e, pertanto, di situazioni nelle quali il
debitore è tenuto a pagare solo la sua quota di debito e non quella degli altri debitori
dell’obbligazione proveniente dalla stessa fonte - ne abbiamo esempio nell’art. 752
cc, in tema di ripartizione di debiti ereditari fra i coeredi per cui ognuno paga solo
in base alla propria quota di eredità, nel 754 c.c. e nel 1295 c.c. sempre in tema di
parziarietà delle obbligazioni dei coeredi.
Pertanto, secondo l’indicato orientamento della massima espressione del Supremo
Collegio e con totale rivisitazione del precedente orientamento, le obbligazioni
condominiali sono da considerare, a seguito delle Sezioni Unite del 98 per tutti i casi
anche precedenti a quella data, parziarie e non più solidali. Ognuno paga il proprio
debito con buona pace dei creditori insoddisfatti.
* Ladislao Kowalski è coordinatore nazionale del Centro Studi Giuridici dell'UPPI,
Unione Piccoli Proprietari Immobiliari