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NUMERO 215 - SETTEMBRE / OTTOBRE 2013
IL COMMERCIALISTA VENETO
La novella
Su questo palcoscenico cala, come detto, la riforma del condominio con la nuova
disposizione dell’art. 63 dip. att. cod. civ. ma anche con importante nuovo princi-
pio rappresentato dall’obbligo di costituire “
… un fondo speciale di importo pari
all’ammontare dei lavori … “
ex art. 1135 n. 4 c.c. nel caso il condominio deliberi
di eseguire opere di manutenzione straordinaria ed innovazioni.
Pertanto, almeno teoricamente, per il futuro e per tale tipo di oneri condominiali
non si dovrebbero più verificare contenziosi. L’assemblea delibererà, per esempio,
la ristrutturazione del tetto od alto intervento straordinario od innovazione, appro-
verà la spesa, stabilirà le quote di ciascuno e verrà anche fissato il termine, eviden-
temente antecedente all’inizio dei lavori (e già qui si sono formate le prime e diverse
interpretazioni) nel quale gli importi devono essere versati per costituire il fondo da
accantonare a garanzia del pagamento (la soluzione pare essere più teorica che
pratica: si pensi al caso in cui iniziati i lavori si riscontrino degli imprevisti che
aumentano la spesa; si è poi avanzata l’ipotesi che la costituzione del fondo possa
essere per stato di avanzamento lavori …..).
Per quanto, al contrario, interessano le altre spese condominiali, oltre ad aver
stabilito come detto, la possibilità per il terzo creditore di agire nei confronti dei
condomini solventi solo dopo avere escusso in via esecutiva il o i condomini moro-
si, sorgono non pochi problemi.
Dovere dell'amministratore di agire
È stato, infatti, introdotto o, meglio, ridisciplinato l’obbligo dell’amministratore di
procedere per il recupero dei crediti condominiali nei confronti di chi non abbia
onorato i medesimi. A tal proposito il comma 9 dell’art. 1129 c.c. novellato stabi-
lisce che “
…l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle
somme dovute dagli obbligati entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il
credito esigibile è compreso …
”.
Non v’è chi non veda che le due disposizioni potrebbero viaggiare parallele. Ne derive-
rebbe, pertanto, che il debitore condominiale può essere perseguito dal terzo creditore
per il pagamento a lui della quota di spese condominiali ed, inoltre, per il medesimo
importo, anche dall’amministratore. Intendiamoci. I titoli e, pertanto, il fondamento
della domanda che i due creditori, amministratore e terzo, vantano sono diversi l’uno
dall’altro. L’importo è sempre il medesimo ma: nei confronti dell’amministratore del
condominio il condomino deve in base all’obbligo di cui all’art. 1123 c.c. mentre, nei
confronti del terzo, il condomino deve ai sensi dell’art. 63 co. 2 disp. att. cod. civ.
Sulla precisa distinzione tra queste due obbligazioni che, ripeto, sono identiche
nell’importo ma non nella causa, interviene in modo preciso la Cassazione con la
propria sentenza n. 2049 del 29/01/13 la cui massima recita: “
In tema di condomi-
nio negli edifici la deliberazione di approvazione delle spese, adottata dall’assem-
blea e divenuta inoppugnabile, fa sorgere l’obbligo dei condomini di pagare al
condominio i contributi dovuti,
rimanendo indipendenti l’obbligazione del sin-
golo partecipante verso il condominio e le vicende delle partite debitorie del
condominio verso i suoi creditori.
Ne consegue che il condomino non può ritarda-
re il pagamento delle rate di spesa in attesa dell’evolversi delle relazioni contrat-
tuali del condominio, così riversando sugli altri condomini gli oneri del proprio
ritardo nell’adempimento,
né può dedurre che il pagamento sia stato effettuato
direttamente al terzo,
in quanto ciò altererebbe la gestione complessiva del condo-
minio,
ma deve adempiere all’obbligazione verso quest’ultimo, salva l’insorgen-
za, in sede di bilancio consuntivo, di un credito da rimborso nei confronti della
gestione condominiale, ove residuino avanzi di cassa per mancati esborsi o per la
risoluzione dei contratti precedentemente stipulati.
”
Ora se è vero secondo l’antico proverbio che “
… chi è causa del suo mal pianga sé
stesso
…” è anche vero che nei confronti del condomino moroso anche se colpevo-
le, non si potranno ottenere due titoli e quindi due pagamenti.
Quid iuris?
Una soluzione della questione, come è stato autorevolmente sostenuto (v. 1), po-
trebbe essere quella secondo cui: “
…. ai terzi creditori potrebbe dirsi allora accor-
data dalla riforma del 2012 un’azione surrogatoria ex art. 2900 c.c. in luogo
dell’amministratore, rimasto inerte nell’adempiere al suo dovere di riscossione.
L’art. 63 co. 1 disp. att. cod. civ. va correlato all’art. 1129, co. 9, cod. civ.: l’ammi-
nistratore, come visto, è di regola …. vincolato ad agire per la riscossione forzosa
delle somme …. entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio annuale. L’art. 63 disp.
att. cod. civ. ….. consente invece al terzo creditore di procedere dapprima alla
doverosa escussione dei condomini morosi …. di seguito, ove tale preventiva
esecuzione rimanga infruttuosa, il creditore potrà agire pure nei confronti dei
condomini, invece, in regola coi pagamenti. …
”.
Quindi il terzo creditore di fronte all’inerzia dell’amministratore, viene investito di
“ …
una legittimazione sostitutiva.
” Pertanto,
a contrario
, “
…. qualora l’ammi-
nistratore non risulti più inerte per avere posto in essere comportamenti idonei e
sufficienti a far ritenere utilmente intrapreso il recupero delle somme dovute dai
morosi, verrebbe a mancare il presupposto perché a lui possa sostituirsi il creditore.
”
Tale soluzione è in grado, effettivamente, di soddisfare le esigenze “
… di un
inammissibile duplicazione di condanne, e perciò di titoli esecutivi, l’una verso il
condominio l’altra verso il creditore.
” La proposizione dell’azione surrogatoria,
infatti, soddisfa tutte le esigenze necessarie ad evitare l’inaccettabile duplicazione.
Proponendo l’azione medesima, infatti, il creditore dovrà dichiarare l’inattività
dell’amministratore rispetto al dovere di recuperare i crediti condominiali costi-
tuendo ciò il presupposto come espressamente previsto dalla prima parte dell’ar-
ticolo dell’azione indicata. Dovrà, inoltre, convenire in giudizio, ai sensi dell’art.
2900 co. 2 c.c. lo stesso amministratore. Insomma come autorevolmente sostenu-
to, “
…l’inerzia ultrasemestrale dell’amministratore nel riscuotere i contributi do-
vuti dai condomini è variamente considerata nella L. 220 del 2012: essa costituisce
un presupposto indispensabile per l’esercizio dell’azione surrogatoria intentata
dal terzo creditore nei confronti dei morosi …
”.
Una volta ottenuto il titolo il terzo creditore dovrà escutere il condomino moroso.
L’affermazione è di gran lunga più impegnativa di quanto potrebbe sembrare ad una
prima superficiale lettura. Non si tratterà, infatti, di una esecuzione, per così dire,
virtuale. Non ci si potrà, quindi, limitare ad un semplice pignoramento mobiliare
infruttuoso per agire poi nei confronti del condomino non moroso. Evidente, infat-
ti, che l’esecuzione nei confronti del condomino moroso, che è il debitore principa-
le, dovrà essere portata alle sue estreme conseguenze. Nel caso di specie, trattando-
si di un debitore titolare di una proprietà immobiliare, si dovrà dare corso a tutto il
procedimento esecutivo che preveda il pignoramento e la vendita dell’immobile.
Non si potrà, inoltre, escludere il procedimento esecutivo sul probabile insuccesso
dello stesso perché, per esempio, il bene sia già assoggettato a vincoli tali da non
poter permettere la soddisfazione del credito.
Sulla base di questa soluzione del problema dovremmo sostenere che, nel caso di
specie, non vi è alcun riscontro di solidarietà dell’obbligazione condominiale. La
solidarietà, infatti, prevede il pagamento dell’intero debito. Nel caso, al contrario, il
condomino solvente sarà chiamato a pagare solo la o le quote non corrisposte dai
condomini morosi. Inoltre, l’art. 1123 del cod. civ. viene ad avere, in questo caso come
ritenuto dalle Sezioni Unite, una valenza esterna nel senso che, a ogni condomino,
viene imposto il pagamento della propria quota e che solo in mancanza di detto
adempimento, il terzo potrà agire nei confronti del pagante e solo per la quota.
Tuttavia, oltre a questa prima soluzione, ne è stata proposta anche altra avente
natura sostanzialmente diversa.
Si può sostenere, infatti, “
… che l’azione sussidiaria quando sia relativa alla
medesima prestazione che forma oggetto dell’obbligazione principale, deve conti-
nuare ad essere considerata come una vera e propria obbligazione solidale.
”. Nel
caso di specie, pertanto, vi sarebbe solo una questione di grado diverso tra debitore
principale e debitore garante laddove l’obbligazione sarebbe la quota non pagata.
Una tale soluzione, ovviamente, renderebbe la questione molto più semplice nel
suo
iter
soddisfattorio per il condomino pagante in quanto lo stesso, in applicazio-
ne del disposto di cui all’art. 1299 c.c., potrà recuperare, in base all’azione di
regresso, dagli altri condomini pro quota l’importo da lui versato. Inoltre egli potrà
godere di tutti i benefici delle solidarietà non ultimo l’estensione del principio della
prescrizione nonché per le altre disposizioni tipiche della solidarietà (novazione,
remissione, compensazione, confusione …).
Da ultimo è stata prospettata anche un terza soluzione la quale considera la situa-
zione in cui viene a trovarsi il condomino che abbia puntualmente provveduto a
soddisfare i suoi doveri nei confronti del condominio ed anche le quote del o dei
morosi. In questo caso sempre applicandosi il principio della analogia, il condomi-
no si verrebbe a trovare in una situazione del tutto simile a quella del fideiussore in
base, in questo caso, ad una garanzia fideiussoria disposta per legge. Si verrebbe qui
a ribadire il principio per cui il condomino non risponde in sede di solidarietà
perché, la solidarietà, prevede l’obbligo del pagamento dell’intera obbligazione. Nel
caso di specie il condomino è chiamato a pagare la quota sua più quella o quelle dei
condomini morosi. Questa situazione, come abbiamo detto, viene definita, da parte
dell’autorevole autore più volte citato, come “doppia parziarietà”.
Il risultato poi sarebbe che il condomino pagante sulla base del disposto di cui
all’art. 1954 c.c. avrebbe il regresso nei confronti degli altri condomini da conside-
rarsi tutti come altri garanti/fideiussori ed anche in questo caso recuperando il
credito sulla base del disposto del 1299 c.c. e, pertanto, la parte da ciascuno dovuta
rispetto al debito pagato.
A questo punto, per concludere
, non rimane che attendere quelli che saranno gli
ulteriori sviluppi interpretativi ed in particolar modo, l’orientamento
giurisprudenziale. Si tenga, tuttavia, presente che per le obbligazioni condominiali
sorte a tutto il 17/6/13 si dovrà applicare la precedente disciplina che nel rispetto
del principio esposto dalle Sezioni Unite del 2008, prevede, salvo i mugugni e
qualche mancato riconoscimento, la parziarietà degli obblighi condominiali.
Le obbligazioni che sorgeranno dal 18/06/13 in poi per quanto riguarda le opere di
manutenzione straordinaria e le innovazioni dovrebbero trovare preventiva soddi-
sfazione nel fondo speciale, costituito prima dell’inizio dei lavori, in base al citato
articolo 1135 c.c. n. 4.
Rimarrebbero assoggettate alle disposizioni di cui abbiamo tentato l’interpretazio-
ne, pertanto, le sole spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle
parti comuni purchè non straordinarie od innovative e per la prestazione dei servizi
nell’interesse comune.
I debiti condominiali
tra solidarietà e parziarietà
SEGUE DA PAGINA 9
1)
Immobili & Proprietà, n. 4/13, Condomini morosi, Condomini garanti e “doppia parziarietà” nella Riforma del Condominio a cura di Antonio Scarpa, magistrato addetto
all’Ufficio del Massimario della Corte di Cassazione