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NUMERO 218 - MARZO / APRILE 2014
33
IL COMMERCIALISTA VENETO
2.
Trattamento Fiscale
Come si è accennato, negli anni si sono susseguite varie sentenze e documenti di
prassi dell’Amministrazione Finanziaria volti ad analizzare le caratteristiche del
contratto di “lease back” ed a disciplinarne il trattamento fiscale. La disciplina oggi
vigente per una retrolocazione immobiliare può essere schematizzata come segue:
Imposte dirette
1.
La cessione del bene dà luogo ad una plusvalenza/minusvalenza rispettiva-
mente imponibile (art. 86 TUIR) o deducibile (art.101 TUIR) in capo al cedente. Le
plusvalenze secondo l’art. 86 del TUIR c. 4 sono tassate nell’anno di conseguimen-
to o nell’anno in cui sono conseguite e nei successivi ma non oltre il 4° (solo se il
bene è posseduto dal contribuente da almeno 3 anni)
10
. Le minusvalenze sono
invece dedotte nell’anno in cui sono conseguite (art. 101 TUIR).
2.
I canoni di locazione (sia quota capitale che quota interessi) sono compo-
nenti negativi deducibili in capo alla società utilizzatrice (al netto, la quota capitale,
della quota riferibile al terreno). La deduzione segue la durata del contratto con una
durata minima di 12 anni
11
.
3.
Il riscatto del bene comporta l’iscrizione a libro cespiti dello stesso e la
rilevazione di canoni di ammortamento in capo alla società che lo riscatta.
Imposte indirette
1.
IVA: la cessione di un bene immobile strumentale, nel caso in cui sia ultima-
to da più di cinque anni, risulta operazione esente IVA ex art. 10 c. 1 n. 8 ter D.P.R.
633/72, a meno che il venditore non faccia espressa opzione per l’applicazione
dell’imposta; mentre sono soggetti ad IVA, ad aliquota ordinaria, i canoni di leasing.
2.
Imposte d’atto: in fase di cessione del bene alla società di leasing sono
dovute imposte ipotecaria e catastale (3% più 1%) e l’imposta di registro in misura
fissa; in sede di riscatto del bene, invece, sono dovute le ipocatastali ed imposta di
registro in misura fissa.
3.
Confronto finanziamento vs “lease back”
Analizzati gli aspetti generali del contratto di “lease back”, è opportuno provare
ora a fornire una risposta sull’eventuale convenienza tra quest’ultimo e il finanzia-
mento ipotecario.
Di seguito proveremo a mettere a confronto le due forme di finanziamento:
SPECIALE BORSEDI STUDIO 2014
Elisa Bisconti
/ Mutuo ipotecario
o sale & lease back immobiliare?
SEGUE DA PAGINA 32
La risposta alla domanda iniziale sembra scontata alla luce della sopra riportata
tabella ma ci sono altri elementi che incidono sulla scelta. Si dovrà infatti tener
conto altresì di quanto segue:
-
il grado di ammortamento del bene all’atto della cessione alla società di
leasing e il beneficio fiscale che eventuali quote residue potrebbero produrre;
-
il tasso a cui potrebbe accedere il finanziamento ed il tasso concesso dalla
società di leasing;
-
i benefici della deducibilità dei canoni di leasing contro l’irrilevanza econo-
mica delle rate di rimborso del finanziamento ipotecario;
-
i costi di accesso a tali due modalità (dovendo considerare nell’ipotesi di
“lease back” anche il costo iniziale in termini di imposte indirette).
4.
Vantaggio fiscale nel “lease back”: realtà o utopia?
A supporto della trattazione sopra esposta si riportano di seguito tre differenti
esempi per meglio valutare l’impatto economico, finanziario e fiscale dei due con-
tratti considerati.
Ipotesi di lavoro
“Lease back”:
*
Canoni di leasing – quota capitale:
-
Ai fini IRAP si considera fiscalmente irrilevante la quota “ideale” riferibile
al terreno (ipotizzato pari al 30%);
-
Ai fini IRES, parimenti, la quota irrilevante relativa al terreno viene sempre
ipotizzata pari al 30% e si “diluisce” il maxicanone nei 12 anni;
*
Canoni di leasing – quota interessi
12
:
-
ai fini dell’IRAP risultano indeducibili;
-
ai fini dell’IRES sono deducibili secondo le previsioni dell’art. 96 TUIR
13
;
*
Imposte indirette sulla vendita del fabbricato: imposta di registro di 200,00
Euro, ipocatastali pari al 4% (3% + 1%);
*
Imposte indirette riscatto: imposta di registro e ipocatastali pari a 200,00
Euro ciascuna.
Mutuo ipotecario:
*
Interessi passivi
-
IRES: interessi passivi deducibili per competenza secondo le previsioni
dell’art. 96 del TUIR;
-
IRAP: interessi passivi indeducibili;
*
Canoni di ammortamento imputati a Conto Economico indeducibili sia a
fini IRES che IRAP per la parte della quota “ideale” attribuibile al terreno (in
10
Per completezza, si segnala la presenza di varie prese di posizione in merito al trattamento fiscale della plusvalenza. In particolare, l’Unione Nazionale Giovani Dottori
Commercialisti propende per la rilevazione delle plusvalenze, in analogia con il relativo trattamento contabile, lungo la durata del leasing (secondo il principio derivazione
dal bilancio statuito dall’art. 83 TUIR).
11
Come stabilito dalla L.147/2013 (Finanziaria 2014) a decorrere dal primo gennaio 2014.
12
Circ. Agenzia delle Entrate 8/E/2009 e 17/E/2013.
13
Gli interessi passivi, per omogeneità, sono ipotizzati deducibili ex art. 96 TUIR in entrambe le ipotesi (finanziamento ipotecario e lease back).
SEGUE A PAGINA 34
Sale & lease back
Mutuo Ipotecario
Permette un più facile reperimento delle risorse
senza contestuale incremento dell’indebitamento
se non, a certe condizioni, una sua diminuzione
Non facile reperimento delle risorse necessarie.
Spesso l’erogazione dipende anche dalle dimensioni
della struttura aziendale
Permette all’azienda un miglioramento del rating
aziendale (il rapporto Debt/Equity, uno degli
indicatori di rischiosità considerato dai software
delle banche, diminuirà)
Peggioramento del rating aziendale e del rapporto
Debt/Equity
All’azienda non sono richieste garanzie a
compimento dell’operazione
Sono richieste normalmente importanti garanzie a
supporto dell’operazione
È una strada per sopperire alle necessità di liquidità,
per mutare la struttura finanziaria in base alle
attuali necessità e non in ragione di scelte fatte nel
passato. Permette una riorganizzazione flessibile in
linea con la gestione caratteristica/corrente e con le
scelte strategiche
Vincola la società nel medio/lungo periodo
rendendola rigida e non facilmente adattabile ai
mutevoli contesti di mercato
È possibile adeguare il contesto aziendale alle
mutate necessità del contesto economico
assolvendo l’imposta di registro al 4% sul prezzo di
cessione al netto del valore attuale dei canoni
ancora dovuti oltre al prezzo di riscatto
Possibile l’estinzione del contratto versando il
debito residuo. Per l’estinzione del debito è
richiesto normalmente una penale di importo
variabile
ipotesi, pari al 30%). Si ipotizza una durata del contratto di leasing e del mutuo pari
a 12 anni, maxicanone iniziale relativo al contratto di leasing del 10% e
prezzo di riscatto 1,00 Euro. Aliquote IRES e IRAP rispettivamente del
27,50% e 3,90%.
Infine, in ogni esempio, si pone l’importo richiesto tramite mutuo pari a
quello corrisposto dalla società di leasing per l’acquisto del bene. Ulteriori
dati comuni agli esempi sotto riportati sono: tasso di interesse 4,50%,
data inizio 01/03/2014 con 144 rate. Fatte queste premesse di lavoro, di
seguito si analizzeranno l’aspetto economico, finanziario e fiscale delle tre
ipotesi.